나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1668 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 755-1 송호빌라 3층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 '외도119센터' 남서측 인근에 위치하는 구분건물이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

인접 도로상태등

2필지 일단의 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연랩주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.
일련번호 (2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-연립주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 자료를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1668 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 755-1 송호빌라 3층203호

용도: 연립주택

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 103.50㎡ (약 31.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.25㎡ (약 23.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제203호

이용상태: 연립주택으로 이용 중임.

설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 보일러 난방 설비 등.

1.4. 토지 현황

형상 및 이용상태: 2필지 일단의 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 (1): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나 지구, 다 지구 - 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

* 일련번호 (2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제3종 구역(나 지구, 다 지구 - 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

1.5. 공부와의 차이

없음.

1.6. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

주위환경은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준임.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편임.

2.2. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 '외도119센터' 남서측 인근에 위치함. 부근은 주거 지역 및 상업 시설이 혼재되어 있음.

2.3. 주변 시설 정보

지도 검색 결과, 대상 부동산 인근에는 주거 시설 및 소규모 상가들이 주로 분포하고 있으며, 대형 혐오 시설이나 문제될 만한 시설은 파악되지 않음. 제주공항과 인접한 지역으로 항공기 소음 관련 지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이영진

보증금: 101,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-14

확정일자: 2014-10-10

배당신고일자: 2025-09-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2016-10-06 하나새마을금고 근저당)

* 소유권 이전: 고천일 (2003-11-04), 박문실 (2006-09-26), 송성태 (2012-04-25).

* 근저당: 하나새마을금고 (130,000,000원, 2016-10-06) - 말소기준권리.

* 압류: 제주세무서장 (2024-04-05).

* 강제경매: 이영진 (2025-08-27) - 본건 경매의 채권자.

* 압류: 제주특별자치도 (2025-11-26).

등기부채권 총액: 130,000,000원

3.3. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 하나새마을금고의 근저당(2016-10-06)보다 후순위인 압류 및 강제경매 등기들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인 이영진은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건 주변 지역은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 연립주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 밀집 지역 특성을 보입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 거래된 주변 연립/다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 토성빌라 (1994년 준공, 70.84㎡): 2026년 5월 9,000만원.

* 장원빌라 (2003년 준공, 75.195㎡): 2026년 6월 16,000만원.

* 남건휴먼스오렌지카운티 (2017년 준공, 31.456㎡): 2026년 3월 11,600만원.

본건의 건물 면적(76.25㎡)과 가장 유사한 장원빌라(75.195㎡)의 최근 거래가가 16,000만원임을 고려할 때, 본건의 감정가(20,200만원)는 유사 거래 사례 대비 높은 편으로 판단됩니다. 다만, 준공 연도 및 건물 상태, 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

외도119센터 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 지역 내 상업시설 및 주거 편의 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 확인

임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 지역 제한 사항

제주공항 인근에 위치하여 공항소음 방지 구역 및 장애물 제한표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 또는 재건축 시 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역으로 지정되어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

본건의 감정가(20,200만원)가 유사 면적의 최근 실거래가(16,000만원) 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 경매 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 종합 의견

제주 제주시 외도일동에 위치한 본건 연립주택은 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의 시설이 인근에 분포하는 주거지입니다. 등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 제주공항 인근 지역 특성상 소음 및 고도 제한 등의 공법상 제한 사항이 존재하며, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어 투자 가치 판단에 신중이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 최소화: 임차인의 대항력이 없어 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

* 안정적 주거 지역: 외도동 일대는 제주 지역의 안정적인 주거 지역 중 하나임.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 202,000,000원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례 중 본건 건물 면적(76.25㎡)과 유사한 장원빌라(75.195㎡)의 최고 실거래가는 160,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이러한 시세 및 감정가, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 180,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.