나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50600 [1] 전라남도 해남군 해남읍 남외리 98 신명아파트 1동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 해남군 해남읍 남외리 소재 ""해남공업고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모의 아파트, 단독주택, 각종근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제6층 제604호로서,

외벽 : 모르타르위 페인팅마감 등
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 북동측 및 남동측으로 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 존재여부는 별도 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50600 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 남외리 98 신명아파트 1동 6층 604호

감정가: 1억 2400만원

매각기일: (제공된 정보에 기재되어 있지 않습니다)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 현황

건물명: 신명아파트

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제6층 제604호

사용승인일: 1992년 7월 22일

전용면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

건물 전체 연면적: 9941.98㎡ (약 3007.15평)

건물 전체 세대수: 111세대

1.3. 토지 현황

토지면적: 37.38㎡ (약 11.31평)

토지 이용: 아파트 건부지

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 남외리 소재, 해남공업고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하고 있어, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

단지 북동측 및 남동측으로 포장도로가 개설되어 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 12월 4일 접수된 해남신용협동조합의 근저당권 (채권액 36,400,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.4. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 46,800,000원입니다.

강제경매 신청 채권자는 강영일이며, 채권액은 21,430,355원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

해남읍 중심 시가지로의 접근성이 양호하며, 해당 지역의 상업시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

4.2. 지역 개발 가능성

해남군은 지역 균형 발전을 위한 다양한 정책을 추진하고 있으며, 특히 교육 발전특구 조성 사업을 통해 교육 여건 개선 및 미래 전략 산업 인력 양성에 힘쓰고 있습니다. 이러한 지역 개발 노력은 장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 단지 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하며, 해남읍 중심 시가지의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 해남공업고등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 해남중학교, 해남제일중학교 등 중등 교육기관이 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

해남우리종합병원, 해남종합병원 등 종합병원이 해남군에 위치하고 있어 의료 서비스를 이용하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 과거 해남군 내 일부 지역에서 폐기물 재활용 시설과 관련된 악취 문제 등이 제기된 사례가 있으므로, 잠재적인 환경 관련 이슈에 대한 주의는 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

본건의 미납 관리비 존재 여부는 별도로 확인이 필요합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 사전에 관리사무소를 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이로 인해 실제 점유 관계 및 보증금 유무에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

6.3. 기타 법적/물리적 하자

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 건물 노후도, 누수, 결로 등 물리적인 하자에 대한 직접적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 해남군 해남읍에 위치한 신명아파트 내 물건으로, 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 미확인된 임대 관계와 미납 관리비 가능성은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 해남 지역의 아파트 시세 및 본건의 현장 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 안정적인 수요: 해남읍 내 아파트 공급 물량이 제한적일 수 있어 실수요자 중심의 투자가 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 합리적인 면적 대비 감정가: 84.55㎡ (약 25.58평)의 전용 면적에 비해 감정가가 1억 2400만원으로, 지역 시세 대비 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 2400만원을 기준으로, 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 인수 부담(미납 관리비, 미확인 임차보증금 등) 및 현장 조사를 통한 가치 평가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 이내 해남군 해남읍 소재 동일 면적대 아파트의 실거래가 및 경매 낙찰가율 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.