나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51956 [1] 전라남도 여수시 고소동 405 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재 '여수경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서, 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사 정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 소폭의 인도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-06)가축사육제한구역(전부제한구역), 정비구 역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

토지만 매각, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51956 (1)

소재지: 전라남도 여수시 고소동 405

용도: 대지

감정가: 7,866,000 원

토지면적: 69.00㎡ (약 20.87 평)

토지 일부 지분: 22.9977㎡ (약 6.96 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 전라남도 여수시 고소동에 위치하며, '여수경찰서' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 북측으로는 소폭의 인도가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있어 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건의 경우 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부요약:

등기구분: 갑1

접수일자: 1998-11-23

권리종류: 소유권이전

권리자: 윤세웅

말소: -

비고:

등기구분: 갑2

접수일자: 2003-11-27

권리종류: 소유권이전

권리자: 윤춘심

말소: -

비고:

등기구분: 갑3

접수일자: 2025-05-13

권리종류: 소유권이전

권리자: 김미선외 2명

말소: -

비고: 상속

등기구분: 갑4

접수일자: 2025-06-25

권리종류: 3번 김선곤 지분 가압류

권리자: 엠메이드대부유한회사

권리금액: 금 8,988,120원

말소: 말소

비고: 말소기준권리, 의정부지방법원 2025카단229

등기구분: 갑5

접수일자: 2025-09-01

권리종류: 3번 김선곤 지분 강제경매 (4번 가압류의 본압류로의 이행)

권리자: 엠메이드대부유한회사

권리금액: 9,134,535원

말소: 말소

비고: 광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2025타경51956)

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 06월 25일 접수된 엠메이드대부유한회사의 가압류 (갑4)입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 생활정보

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(전부제한구역), 정비구역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설:

본 물건의 소재지는 여수 고소동 벽화마을 인근으로, 관광객이 많이 찾는 지역입니다. 주변에는 진남관, 오포대공원, 여수해양공원 등 역사 유적지와 관광 명소가 있습니다. 또한, 마을 내외로 벽화 감상과 함께 바다 조망이 가능한 카페(예: 낭만카페) 및 식당(예: 목화식당) 등이 있어 문화생활 및 여가활동을 즐길 수 있습니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 고소동 일대는 여수의 대표적인 관광지인 벽화마을이 형성되어 있어 유동인구가 존재합니다. 또한, 주택가와 소규모 점포가 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권과 관광객을 대상으로 하는 상권이 공존하는 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항:

* 지분 매각

* 공유자 우선매수 신고

* 법정지상권 성립 여지 있음

* 토지만 매각

주의사항:

* 토지만 매각하는 물건이므로, 건축물에 대한 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 지분 매각이므로 공유자와의 관계 및 향후 이용에 대한 고려가 필요합니다.

* 특별매각조건이 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

특수물건정보:

* 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 토지만 매각

법정지상권:

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 매각 대상 토지 위에 존재하는 건물(매각에서 제외된 건물)을 위해 토지를 사용하는 권리가 낙찰 후에도 존속할 수 있음을 의미합니다. 법정지상권의 구체적인 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지의 일부 지분에 대한 강제경매 사건입니다. 토지만 매각 대상이며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 성립 가능성이 있어 주의가 요구됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 및 지분 매각이라는 특성상, 공유자들과의 관계 및 향후 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 고소동의 관광 명소 인근에 위치하고 있어 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 채권자 엠메이드대부유한회사의 강제경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다 (단, 법정지상권은 예외).

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,866,000원입니다. 그러나 토지만 매각되며, 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 참여 시에는 해당 법정지상권의 가치를 면밀히 분석하고, 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.