나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5238 [1] 전라남도 장성군 장성읍 상오리 352 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 장성군 장성읍 상오리 소재 우지마을내에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 농촌자연마을내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

유사 사다리형으로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약3~4m 정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(소,말,양 (염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)/(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 남서측 일부를 인접지(354-1번지)에서 점유사용중인 것으로 판단되며 정확한 경계 확인을 위하여는 별도 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(2-1) 목조 강판지붕 단층건으로 (일반건축물대장상 '주1'건물) 외벽: 몰탈위 페인팅 외 내벽: 벽지마감 외 창호: 목재창임. 번호(2-2) 목조 강판지붕 단층건으로 (일반건축물대장상 '부1'건물) 벽체: 돌쌓기, 흙벽. 몰탈마감 외.

이용상태

번호(2-1) 단독주택 번호(2-2) 창고 및 문간

설비내역

번호(2-1) 급배수 및 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㄷ) 개략적으로 실측하여 평가하였음.

공부와의 차이

1) 본건 건물은 공부(등기사항전부증명서)상 1동의 건물로 등재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황상 별동(2동)의 건물이며 일반건축물대장상 내용은 다음과 같음. - 번호(2-1) 주1. 목조 스레트지붕 단층, 주택, 62.15㎡ - 번호(2-2) 부1. 목조 스레트지붕 단층, 주택, 28.09㎡ 2) 번호(2-1) 공부상 지붕구조가 '스레트지붕'이나, 현황은 '강판지붕'임. 번호(2-2) 공부상 지붕구조, 용도, 면적이 '스레트지붕, 주택, 28.09㎡'이나 현황은 '강판지붕, 창고 및 문간, 약48㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목포함.
목록2. 건물은 공부상 1동의 건물이나 건축물대장 및 현황상 2동의 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경5238 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 장성군 장성읍 상오리 352 (신주소: 전라남도 장성군 우지길 19)

용도: 단독주택

감정가: 73,220,200원

1.3. 토지 정보

토지면적: 410.00㎡ (약 124평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지감정가: (제시되지 않음)

1.4. 건물 정보

건물면적: 90.24㎡ (약 27.3평)

건물지분: 90.24㎡

건물제시외면적: 13.90㎡ (약 4.2평)

건물감정가: (제시되지 않음)

건물구조: 목조 강판지붕 단층 건 (건축물대장상 2개 동)

* (2-1) 주택, (2-2) 창고 및 문간

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

* 공유물분할 경매

* 대항력 있는 임차인 존재

* 제시외 건물 및 지상 수목 포함 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 장성군 장성읍 상오리 소재 우지마을 내에 위치하며, 주변은 농촌자연마을 및 농경지로 형성된 순수 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 농촌 자연마을 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 유사 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 2025년 9월 1일 접수의 김종관씨 명의 임의경매 (2025타경5238)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 차한준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010년 9월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부

* 1981년 8월 31일: 소유권보존 (차용국)

* 2019년 5월 21일: 소유권이전 (차명숙 외 6명, 상속)

* 2020년 2월 26일: 주식회사혜림 (강제경매 2019타경67990)

* 2025년 4월 23일: 김종관 (강제경매 2023타경84657)

* 2025년 9월 1일: 김종관 (임의경매, 말소기준권리)

* 건물 등기부

* 2003년 4월 23일: 소유권보존 (차용국)

* 2019년 5월 21일: 소유권이전 (차명숙 외 6명, 상속)

* 2020년 2월 26일: 주식회사혜림 (강제경매 2019타경67990)

* 2025년 4월 23일: 김종관 (강제경매 2023타경84657)

* 2025년 9월 1일: 김종관 (임의경매, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 장성읍 상오리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 주거 및 농업 활동이 주를 이루고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

인근 지역에 대한 구체적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 정보는 부족하나, 장성읍 중심지와의 연계를 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변의 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 정보는 제한적이나, 장성읍 내의 학교들을 이용할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

소형 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 광주광역시와의 접근성은 차량 이용 시 약 30~40분 내외 소요될 것으로 보입니다.

5.3. 주변 시세 (참고)

부동산 시장에서 농촌 지역 단독주택의 거래 빈도 및 가격은 지역별 편차가 크며, 본건과 유사한 조건의 직접적인 비교 사례를 찾기 어렵습니다. 제시된 감정가는 토지 410㎡, 건물 90.24㎡(제시외 13.90㎡ 포함)를 기준으로 산정되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 불일치

* 건축물대장 및 현황상 2개 동의 건물이나, 공부(등기사항전부증명서)상으로는 1동으로 등재되어 있습니다.

* (2-1)호: 공부상 지붕 구조 '스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'입니다.

* (2-2)호: 공부상 지붕 구조, 용도, 면적('스레트지붕, 주택, 28.09㎡')과 현황('강판지붕, 창고 및 문간, 약 48㎡') 간에 차이가 있습니다. 이는 건축물대장상 면적이 실제와 다르고, 용도 변경이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 토지 경계 및 점유 문제

* 토지 남서측 일부가 인접지(354-1번지)에서 점유 사용 중인 것으로 판단됩니다. 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요하며, 이는 향후 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

* 보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 실제 임대차 관계 및 계약 내용을 확인하고, 낙찰자가 부담해야 할 위험을 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 지상 수목이 포함됩니다. 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 단독주택입니다. 농촌지역에 위치하여 자연환경이 양호한 편이나, 건축물 현황과 공부상 내용 불일치, 토지 경계 침범 가능성, 그리고 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 및 물건 상 하자가 상당수 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

* 감정평가액 대비 경쟁이 치열하지 않다면, 권리상의 하자들을 감안한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 토지 가치

* 410㎡의 적지 않은 면적의 토지는 향후 활용 가치를 가질 수 있습니다.

8.3. 공유물 분할 목적

* 공유물 분할 경매의 특성상, 재판 과정에서의 조정 등을 통해 예상치 못한 긍정적인 결과가 도출될 가능성도 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 73,220,200원입니다.

본건은 다수의 리스크 요인(건축물 불일치, 토지 점유 문제, 대항력 있는 임차인 등)을 내포하고 있어, 이러한 위험 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 유사 부동산의 거래 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 일반적으로 이러한 물건은 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

따라서, 현재로서는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있으나, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 권리 분석 재검토, 그리고 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 해당 금액에서 제외되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.