나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101864 [1] 부산광역시 사하구 당리동 353-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '사동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '사하역'이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 남서하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-22)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-01-22)(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층건으로서,

외 벽 : 대리석 타일 붙임 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2) : 단독주택 및 주차장으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2): 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호 2) : 기호 ㄱ),ㄴ)과 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101864 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 353-12

건물용도: 단독주택

감정가: 970,602,900원

토지면적: 207.80㎡ (약 62.86평)

토지 지분: 207.80㎡ (약 62.86평)

건물면적: 295.77㎡ (약 89.47평)

건물 지분: 295.77㎡ (약 89.47평)

건물 제시외면적: 69.10㎡ (약 20.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '사동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '사하역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용 및 형태

본건 토지는 남서향의 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 09월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을4)임. 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 05월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)임.

* 등기부현황

등기부상 확인되는 모든 권리는 말소기준권리 이후의 권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정임. (단, 법원 진행 과정에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인 필요)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권에 대한 명확한 소멸 여부는 추가 확인 필요)

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임.

임대관계는 미상임. 따라서 현재 거주하고 있는 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 권리관계가 불분명하므로 주의가 필요하며, 명도 협의 시 신중한 접근이 요구됨.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 당리동 지역은 주거지가 밀집되어 있으며, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 사동초등학교와 인접하여 학군 수요가 있으며, 사하역을 통한 부산 시내 접근성이 양호하여 주거지로서의 입지 조건이 비교적 안정적인 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설

사동초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통시설

부산 지하철 1호선 사하역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 인근 도로망을 통해 차량 이동도 수월함.

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스 이용이 편리함.

* 주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불분명

임대 관계가 미상으로, 명확한 임차인 현황 파악이 어려움. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 과다 채무 총액

등기부상 총 채권액이 약 27억원 이상으로 매우 높은 수준임. 감정가 대비 채권액 비율이 높아 경매 진행에 따른 유찰 가능성 및 재매각 가능성을 염두에 두어야 함.

* 제시외 건물 존재

건물 면적 외 별도로 제시외 건물이 69.10㎡ 존재하며 매각에 포함됨. 해당 건물의 정확한 현황 및 활용 방안에 대한 사전 확인이 필요함.

* 교육환경보호구역

인근에 학교가 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재할 수 있음.

* 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 본건 주변에 특별한 혐오시설이 파악되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 당리동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)이며 사동초등학교 및 사하역과 인접하여 입지 조건이 양호함. 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이므로 추가 공간 활용 가능성이 있음. 다만, 임대 관계 미상인 점과 과도한 채권 총액으로 인한 명도 및 경매 절차의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물임.

* 우수한 입지: 초등학교 인접 및 지하철역 접근성이 좋아 주거 가치가 높음.

* 제시외 건물 포함: 추가적인 공간 활용이나 가치 상승 여지 존재.

* 안정적인 주거 환경: 단독 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 970,602,900원이며, 주변 유사 물건 시세는 신축 연도 및 면적 등에 따라 차이가 있으나, 최근 거래 사례를 고려할 때 본건의 신축 연도 및 단독주택으로서의 가치를 감안하면 감정가 수준 이상으로 평가될 가능성이 있음. 그러나 높은 채권 총액과 임차인 관련 불확실성을 감안하여, 보수적으로 감정가의 85%~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시함.

예상 입찰가: 약 825,000,000원 ~ 922,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 근거한 것이며, 실제 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 권리 변동 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.