나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101836 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3239-6 명지롯데프라자 7층 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 강서구 명지동 소재 ""오션초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 명지롯데프라자 7층 703호로서 주위는 근린상가, 대규모아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층건인 7층 703호로서
- 외벽: 석재 및 몰탈위페인트 마감
- 내벽: 벽지 및 타일 마감
- 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설, 난방시설 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35M 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101836 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3239-6 명지롯데프라자 7층 703호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 47,000,000원

* 토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

* 토지지분: 8.4832㎡ (약 2.57평)

* 건물면적: 27.27㎡ (약 8.25평)

* 건물지분: 27.265㎡ (약 8.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 강서구 명지동 소재 "오션초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 대규모 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 8층 건물 중 7층 703호이며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 난방, 화재 탐지 시설 등이 완비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 서측으로 폭 약 35M 내외 도로, 동측으로 폭 약 3M 내외 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 역사문화환경보존지역(부산광역시지정문화재보호조례), 국가산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 5,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-24

* 확정일자: 2025-05-15

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 명지개발주식회사 (접수일자: 2014-07-30)

* 소유권 이전: 곽혜미 (접수일자: 2015-12-07, 매매)

* 근저당권: 주식회사골드론파이낸스대부 (접수일자: 2025-04-23, 40,500,000원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 근저당권부채권질권설정: 주식회사노모스파트너스대부 (접수일자: 2025-04-29, 40,500,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 주식회사골드론파이낸스대부 (접수일자: 2025-08-27, 27,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 신용보증기금 (접수일자: 2025-11-12, 17,041,551원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 57,541,551원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2023년 12월 2일, 7층 41.165㎡(약 12.45평) 물건이 75,000,000원에 직거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일, 6층 29.2525㎡(약 8.85평) 물건이 39,590,000원에 중개거래되었습니다.

* 2026년 5월 6일, 6층 27.265㎡(약 8.25평) 물건이 49,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 본건(27.27㎡)과 유사한 면적의 2026년 5월 6일 거래 사례(49,000,000원)를 고려할 때, 현 시세는 감정가 47,000,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 2026년 7월 거래 사례(39,590,000원)는 면적 대비 가격이 낮아 주의가 필요합니다.

* 일반적인 상권: 본 물건이 소재한 명지동은 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 편의시설: 건물 내 승강기, 난방, 급배수, 위생 시설 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: "오션초등학교"가 인근에 있으며, 근린상가와 대규모 아파트 단지가 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편의: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역 및 국가산업단지 포함 지역으로, 향후 개발 또는 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 최근 거래 사례 중 면적 대비 가격이 현저히 낮은 사례(39,590,000원)가 존재하므로, 시장 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건으로부터 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성을 고려할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지동의 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 최신 건물(2014년 준공)이며 기본적인 생활 및 교통 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 최근 유사 면적 거래가 49,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 시장 가격의 변동성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 매각으로 모든 인수 대상 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 상업 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 건물이 비교적 신축이라 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 실수요 및 투자용 모두 적합: 소형 오피스텔로 1인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 수익형 투자로도 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 47,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가 (2026.05.06): 49,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석 및 낙찰 가능성, 경매 물건의 특성을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 상회하는 수준에서 결정될 수 있습니다. 다만, 2026년 7월의 낮은 거래 사례를 감안하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

최근 유사 면적 거래가 49,000,000원임을 감안하고, 감정가 47,000,000원 대비 약 100% 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.