나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5797 [1] 부산광역시 해운대구 우동 977 대우마리나3차아파트 306동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 우동 소재 부산도시철도 2호선 ""동백역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 수영만요트경기장 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '동백역'이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 구조임.
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북동측, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며 단지 내 가로망이 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

우동 977, 977-2, 994-3 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
우동 993-16 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
우동 993-24, 994-1 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
우동 1005-21, 1388-2 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5797 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 977 대우마리나3차아파트 306동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 706,000,000원

토지면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 우동 소재, 부산도시철도 2호선 동백역 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 수영만요트경기장 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 동백역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 동측, 북동측, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 확보되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부상 공유자 지분 이전, 소유권 이전, 신탁, 근저당, 임의경매개시결정, 압류 등의 권리 변동 이력이 있음.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020.04.01, 금424,800,000원).

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 최종 임의경매는 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사(주식회사우리은행의 승계인)에 의해 신청되었음.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 관련 내용은 개요만 기재되어 있으며, 일반적인 경매 절차상 소멸되는 권리로 간주됨.)

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 관련하여 인수할 보증금은 없음.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임재희 (임 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020.11.25

* 확정일자: 2020.01.20

* 배당신고일자: 2025.11.07

* 대항력: 없음. (따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 우선변제 받을 것으로 예상됨.)

* 비고: 1차 보증금 감액분 70,000,000원 (본건 경매와 직접 관련 없는 사항으로 보임.)

4. 상권분석

* 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주거지에 필요한 근린생활시설과 상가 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성이 높음.

* 해운대 해변과 수영만 요트 경기장이 인접해 있어 해양 레저 및 관광 관련 인프라를 쉽게 이용할 수 있음.

* 동백역 역세권에 해당하여 유동인구 확보 및 상권 활성화 잠재력이 있는 지역임.

5. 생활정보

* 주거 형태: 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제106호.

* 내부 마감재: 이해관계인의 부재로 조사가 이루어지지 않아 정확한 내부 마감재는 확인할 수 없음.

* 설비: 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 설치되어 있음.

* 단지 정보: 대우마리나3차아파트로, 1994년 10월 14일 사용승인된 아파트임. 총 10개동 750세대로 구성된 대단지임.

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 해림초등학교, 해원초등학교, 해강유치원 등이 인근에 위치함.

* 교통시설: 부산도시철도 2호선 동백역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 기타: 수영만요트경기장, 해운대 해수욕장 등 레저 및 문화 시설 접근성이 우수함.

* 혐오시설: 주변 지역을 탐색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 1994년 준공되어 약 30년이 경과한 노후 단지임. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 함.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사가 불가능하여 내부 마감재 및 설비의 정확한 상태를 알 수 없음. 수리 필요 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건에 비해 소유권 이전 또는 관리 과정에서 예측하지 못한 변수가 발생할 가능성이 매우 낮지만 완전히 배제할 수는 없음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 동백역을 중심으로 하는 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지적 가치가 높음.

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금이 없으므로 권리 분석상 안전한 물건으로 평가됨.

* 건축 연식은 있으나, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지님.

* 다만, 감정가(7억 6백만원)와 최근 실거래가(59.81㎡ 기준 7천 6백만원) 간에 현저한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 가치 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 입지: 부산을 대표하는 주거 및 관광 중심지에 위치.

* 역세권 프리미엄: 동백역 도보 거리의 역세권 단지.

* 대단지 규모: 750세대 대단지로 관리 및 편의시설 이용에 이점.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 없음.

* 미래 가치: 재건축/리모델링 등 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 706,000,000원 (7억 6백만원)

* 건물 전용면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

* 최근 실거래가 (동일 면적 59.81㎡): 2026년 7월 2일, 76,000,000원 (7천 6백만원).

* 최근 전월세 정보 (59.81㎡): 보증금 1,000만원~3,000만원 수준.

제공된 정보에 따르면, 해당 물건의 감정가(7억 6백만원)와 최근 실거래가(59.81㎡ 기준 7천 6백만원) 사이에 상당한 금액 차이가 존재합니다. 이는 감정 평가 시점의 시장 상황, 토지 지분 가치 산정 방식, 또는 면적 표기 오류 등 여러 요인이 복합적으로 작용했을 가능성이 있습니다. 일반적으로 아파트 거래는 전용 면적을 기준으로 이루어지며, 59.81㎡ 면적이 7천 6백만원에 거래된 사례가 있으므로, 이 가격대를 시세 기준으로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권리 관계상 인수할 부분이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 감정가와 실거래가 간 큰 괴리가 있다는 점은 입찰 시 반드시 유의해야 할 부분입니다.

* 인수할 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원 (8천만원 ~ 1억원)

상기 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 감정가 산정 근거에 대한 추가적인 조사를 수행한 후, 시장 상황 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 7억 6백만원이 실제 유효한 금액이라면, 본 물건의 낙찰가는 이보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.