나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22622 [1] 부산광역시 동구 범일동 1664 두산위브더제니스하버시티 108동 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '성남초등학교' 남측 인근에 위치하는 두산위브더 제니
스하버시티 제108동 제8층 제809호로서, 주변은 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 단독
주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '좌천역'이 소
재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상25층 건물내 제108동 제8층 제809호로서,
외벽 : 인조대리석치장 및 페인팅 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔(폐문부재))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있으며, 공동주택 및 업무시설, 근린생
활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 약 30m 내외, 북측으로 약 20m 내외, 서측으로 약 10m 내외 폭의 포
장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-05-08), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-09-27)
(대로1류(1-2))(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-05-08)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024
-05-08)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(성남초
등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(상대정화구역(성남2초등학
교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-09-13)(절대정화구역(성남2초등학교))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2023-
02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22622 (1)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 1664 두산위브더제니스하버시티 108동 8층809호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 6.10㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.1035㎡ (약 1.85평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평) (전용면적)

건물지분: 29.9146㎡ (약 9.05평)

총괄표제부상 건축물 대장상 주요 용도는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이며, 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

건축물 준공일: 2023년 05월 25일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 동구 범일동 소재 '성남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '좌천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 약 30m 내외, 북측으로 약 20m 내외, 서측으로 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로1류, 대로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 정비구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리분석 개요

말소기준권리: 수협은행의 근저당 (접수일자 2024-09-27, 채권금액 94,800,000원).

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 말소됩니다.

2.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 관련 개요는 없습니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: ZIETZMAXIMILIANBURGHARD

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-07

* 확정일자: 2025-07-07

* 배당신고일자: 2025-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

2.4. 등기부요약

* 소유권보존: 좌천.범일구역통합3지구도시환경정비사 (2024-08-21)

* 소유권이전: 김수빈 (2024-09-27, 매매)

* 근저당: 수협은행 (94,800,000원, 2024-09-27, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (200,000,000원, 2025-08-28, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 94,800,000원

2.5. 인수 보증금 합계

0원

3. 상권분석

3.1. 상권 특성

본건이 위치한 부산광역시 동구 범일동 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 두산위브더제니스하버시티는 단지 내에 위치하여 자체적인 상업시설 이용이 가능하며, 주변의 다양한 편의시설을 활용할 수 있습니다.

3.2. 잠재 임대수요

비교적 신축(2023년 준공)인 오피스텔로서, 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 좌천역과 인접해 있어 교통이 편리한 점은 임대 경쟁력을 높이는 요소입니다.

4. 생활정보

4.1. 교통

부산지하철 1호선 좌천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

4.2. 교육

본건 남측 인근에 성남초등학교가 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 성남2초등학교 역시 인근에 있어 통학이 용이한 환경입니다.

4.3. 편의시설

단지 내 근린생활시설을 비롯하여 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

4.4. 주변 시설

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 성남초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있습니다. 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 관련

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 임대차 계약이 만료된 후 명도 절차가 진행될 수 있습니다.

5.2. 미납 관리비

경매로 낙찰받을 경우, 미납된 관리비의 일부(특히 공용부분)가 인수될 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소에 문의하여 정확한 미납 관리비 현황을 확인해야 합니다.

5.3. 건물 내부 확인 불가

현재 폐문부재로 건물 내부 상태를 직접 확인할 수 없습니다. 도면 등을 통해 내부 구조를 파악해야 하며, 실제 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

5.4. 토지이용계획상 규제

본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 정비구역 등 다양한 용도지구에 속해 있어 향후 재건축, 재개발 등 사업 진행 시 법적 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동에 위치한 두산위브더제니스하버시티 오피스텔로, 2023년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 좌천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 미납 관리비 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 부산 도심권의 우수한 입지로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적(전용 29.91㎡)으로 투자 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 29.79㎡ ~ 29.91㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 15일: 29.7916㎡, 9,000만원

* 2026년 3월 24일: 29.9146㎡, 10,300만원

본건의 감정가는 105,000,000원입니다. 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 9,000만원에서 10,300만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다. 신축 건물임을 감안하면 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가

권리관계가 깨끗하고 인수되는 부담이 없는 점, 그리고 신축급 오피스텔이라는 점을 고려하여 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근합니다.

적정 입찰가 범위: 9,800만원 ~ 10,500만원

최종 희망 입찰가: 10,300만원 (감정가 수준에서 시세 하단부보다 약간 높게 설정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.