나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21849 [1] 경상남도 거제시 아주동 1680-8 덕산아내프리미엄3차 303동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '거제고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트 및 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 12층 건물 중 제7층 제702호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 북측 하향한 완경사의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측, 동측, 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호

사건번호: 통영지원 2025타경21849 (1)

1.1. 2. 소재지

경상남도 거제시 아주동 1680-8 덕산아내프리미엄3차 303동 7층702호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 감정가

166,000,000원

1.1. 5. 면적

* 토지 면적: 55.11㎡ (약 16.67평)

* 건물 면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

1.1. 6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.1. 8. 채권자

한OOOOOOO

3. 1.2. 건물 및 토지 정보

1.2. 1. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조, 기타지붕, 12층 건물 중 제7층 제702호

1.2. 2. 건물 내역

* 전용 면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

* 분양 면적: 84.70㎡ (약 25.62평)

1.2. 3. 토지 이용 현황

아파트 건부지로 이용 중

1.2. 4. 사용 승인일

2013년 11월 04일 (건축물대장 정보 기준)

4. 2. 입지 조건

5. 2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '거제고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 2.2. 교통 및 도로 현황

단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대지권의 토지는 남측, 동측, 서측으로 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 양호합니다.

7. 2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 필요)

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

8. 2.4. 단지 정보

* 단지명: 덕산아내프리미엄3차

* 총 세대수: 243세대

* 총 동수: 6개 동 (전체 단지 기준)

* 주차 대수: 총 271대 (지하 216대, 지상 53대, 전기차 5대)

9. 3. 권리 분석

10. 3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

11. 3.2. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 01월 07일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을8)입니다.

12. 3.3. 권리 요약

* 소유권 보존 (갑1) 2013-11-15

* 공유자전원지분전부이전 (갑2) 2014-01-17

* 소유권 이전 (갑4) 2018-09-28 (매매)

* 근저당 (을8) 2020-01-07 (한국주택금융공사, 161,700,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (을10) 2022-09-08 (주식회사엘하비스트대부, 75,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑5) 2024-08-13 (서민금융진흥원, 9,619,228원) - 말소

* 임의경매 (갑6) 2025-08-25 (한국주택금융공사, 135,376,106원) - 말소

등기부채권 총액: 246,319,228원

13. 3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계자가 없을지라도, 실제 점유 및 거주 현황은 별도로 확인이 필요합니다.

14. 4. 상권 분석

15. 4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 아주동 일대는 주거 지역을 중심으로 로변 상가 및 원룸 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

16. 4.2. 배후 수요

아파트 단지가 밀집한 지역으로, 배후 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 또한, 거제고등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권도 형성될 수 있습니다.

17. 5. 생활 정보

18. 5.1. 교육 시설

* 거제고등학교: 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 용이합니다.

* 아주초등학교, 거제중학교 등도 인근에 소재하고 있습니다.

19. 5.2. 편의 및 근린 시설

로변 상가 및 원룸 등이 혼재한 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 대형 할인마트 입점 예정 정보가 있습니다.

20. 5.3. 주거 편의 시설

* 난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 승강기 및 각 층 소화전이 설치되어 있습니다.

21. 6. 잠재적 리스크

22. 6.1. 조사 관련 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

23. 6.2. 권리 및 채무 관련 리스크

* 총 채무액: 등기부상 총 채무액은 246,319,228원으로, 감정가 166,000,000원보다 높습니다. 경매 진행 시 낙찰가율에 따라 채무 전부 소멸 여부가 결정되며, 채무 부족 발생 시 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

24. 6.3. 기타 제한 사항

* 토지이용계획상 '지구단위계획구역'으로 추가적인 건축 행위 제한 사항이 있을 수 있으므로, 반드시 도시계획과에 확인이 필요합니다.

25. 6.4. 환경 관련 리스크

* 대기 오염: 인근 지역(아주동)의 대기 오염 농도가 주변보다 높다는 보도가 있으며, 이는 대형 조선소 등 산업 시설과 인접한 환경적 요인으로 분석됩니다. 이는 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

26. 7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 아파트로, 거제고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 속합니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 단지 내 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 조사가 불가능하였고 임대차 관계 또한 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이며, 지구단위계획구역으로 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 최근 인근 지역의 대기 오염 농도 관련 보도 역시 주거 환경에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

전반적으로 입지 조건은 양호하나, 내부 상태 및 명도 관련 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

27. 8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 거제고등학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀가 있는 가구에 매력적인 입지입니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 배후 수요가 확보되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계는 투자의 안정성을 높여줍니다.

* 잠재적 가치 상승: 거제시의 지역적 특성 및 개발 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 여지가 있습니다.

28. 9. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

최저 입찰가 (1회 유찰 후): 116,200,000원 (감정가의 70%)

본 물건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 상회하고, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 미상 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 조사 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 하지만, 현재 정보상으로는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 116,000,000원 ~ 133,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

본 분석은 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 하였으며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 등기부 열람, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 확인 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.