나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21889 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 105동 4층412호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 옥포동 '진목초등학교' 북측 인근에 위치하는 '성은아파트 제105동 제4층 제412호'이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건중 제4층 제412호로서,
┌ 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
│ 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등.
┗ 창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임.
┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및
적용방법의 5. 그 밖의 사항’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21889 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 105동 4층412호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

50,000,000원 (5천만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

* 건물면적: 59.47㎡ (약 17.99평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 아파트명: 성은아파트

* 사용승인일: 1992년 9월 29일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 250세대

* 최고층: 5층

* 주차대수: 총 58대 (지상 58대, 지하 0대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 거제시 옥포동 '진목초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 15미터의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 중로2류 (폭 15m~20m) (접함)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (진목초등학교)

2.5. 혐오시설 정보

주변 지역 내에서 특정 혐오시설의 직접적인 연접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 내에는 생활 폐기물 처리를 위한 자원순환시설 및 소각/매립 시설 등이 운영되고 있습니다. 해당 물건지와의 구체적인 거리 및 영향도는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 2003-03-24: 소유권이전 (김희)

* 2015-12-21: 소유권이전 (김용섭, 매매 100,000,000원)

* 2015-12-21: 근저당권 설정 (한국자산관리공사, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-09-01: 임의경매 개시결정 (한국자산관리공사, 48,442,810원)

3.2. 등기부 채권 총액

84,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 임차인의 보증금 및 차임이 현재까지 파악되지 않은 상태이므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부 등은 명확히 확인되지 않았습니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변은 공동주택과 단독주택이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설 및 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* '진목초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 동측의 15미터 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 이용이 가능합니다.

* 교육: '진목초등학교'가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있으며, 1992년 준공으로 노후도는 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 해당 물건에는 임차인이 거주 중인 것으로 추정되나, 보증금 및 차임 등의 임대 조건이 파악되지 않았습니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 법적 대항력 유무 등은 상세히 파악해야 할 부분입니다.

* 건물 노후화: 1992년에 건축된 아파트로, 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 성은아파트 105동 4층 412호입니다. '진목초등학교' 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변에 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다. 차량 접근이 용이하고 제2종일반주거지역에 해당합니다.

권리분석상 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당보다 후순위인 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 현황이 '미상'으로 표기되어 있고 인수 보증금 합계가 0원이라고 하나, 실제 점유 및 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(59.47㎡)의 아파트 매매가가 2,000만원에서 3,300만원 사이로 형성되어 있으며, 이는 감정가(5,000만원)보다 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 감정가가 실제 시세를 반영하지 못할 가능성이 높으므로, 입찰가를 산정함에 있어 최근 실거래가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경: '진목초등학교'가 인접하여 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 도심 접근성: 옥포동 지역의 생활권을 이용하기에 편리한 입지입니다.

* 시세와의 괴리: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 분석을 통해 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 50,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가 분석에 따르면, 유사 면적(59.47㎡)의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 02일: 25,000,000원 (3층)

* 2026년 04월 05일: 20,000,000원 (4층)

* 2026년 04월 03일: 33,000,000원 (4층)

최근 거래된 4층 물건의 최고가는 33,000,000원이며, 이는 동일한 층수 및 유사한 면적임을 고려할 때 중요한 참고 지표가 됩니다. 감정가가 현재 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰가는 최근 실거래가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

임차인의 보증금 인수액이 0원임을 감안할 때, 현재 시세 상단인 33,000,000원을 기준으로, 경매 프리미엄 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 35,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 최근 거래 사례에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 상황, 경쟁 정도, 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 정확한 시세 조사와 함께 물건 상태, 권리 관계 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.