나이스옥션 법원경매 진주 2025타경885 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비106호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 ""대곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물내 지하1층 비비106호외 5개호로서,
외 벽: 복합판넬 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~6: 공장(기타공장) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비,
스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장(기타공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합
구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특
구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구
(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

임차인 대항력 주의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 주1동 지하1층 비비106호에 위치한 공장용 물건입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경885 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비106호 (신주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

* 용도: 공장 (기타 공장)

* 감정가: 352,000,000원

* 토지 면적: 74.24㎡ (약 22.46평)

* 건물 면적: 198.90㎡ (약 60.17평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 지하 1층 (총 지하 2층, 지상 12층 규모)

* 사용 승인일: 2019년 03월 22일

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 5대, 스프링클러 설비 등

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 임차인 대항력 주의

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 위치 및 주위환경: "대곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 혼합된 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 및 북서측으로 중로에 접해 있어 차량 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 역시 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을6. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 접수일자 2024-02-29, 채권금액 828,000,000원)

* 소멸되는 권리: 본건 등기부등본상 갑2. 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3. 임의경매, 갑4. 압류, 갑5. 압류, 을6. 근저당권이 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 주식회사와일드원

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-05-31

* 확정일자: 2025-09-24

* 배당신고일자: 2025-10-24

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 존재로 인한 실제 인수 여부는 별도 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 진주시 충무공동의 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 위치합니다. 근린생활시설과 대단위 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 공장 용도로 이용 중이며, 주변의 근린생활시설과의 연계 가능성, 그리고 잘 갖추어진 도로망을 통한 물류 이동의 이점을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "대곡중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 주식회사와일드원은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 20,000,000원 및 차임 700,000원의 조건을 가지고 있습니다. 전입일자 2023-05-31, 확정일자 2025-09-24, 배당신고일자 2025-10-24인 해당 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰자가 부담해야 할 상당한 금액이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 명도 협상이 필요합니다.

* 토지 이용 계획의 복잡성: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역, 연구개발특구 등 다수의 용도지구 및 개발 계획에 묶여 있어, 향후 건축 또는 개발 시 추가적인 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계의 복잡성: 공동담보, 신탁 말소 등 다수의 권리 변동 이력이 존재하므로, 등기부등본에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 충무공동의 입지적 장점을 가지는 공장용 부동산입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 인프라가 갖춰져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 부담 및 복잡한 권리관계는 투자를 결정하기 전에 반드시 해결해야 할 과제입니다. 토지이용계획의 다양한 규제 사항 또한 신중한 검토가 필요합니다. 혁신도시 개발 지역과 인접해 있어 잠재적 가치는 있으나, 임차인 관련 리스크 해소가 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주시 충무공동이라는 지역적 위치와 혁신도시 클러스터 용지 지정 등 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 공장 용도로 사용되고 있어 관련 업종 종사자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 철근콘크리트구조의 견고한 건물로 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 이러한 장점에도 불구하고 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 충분히 감안한 투자가 이루어져야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 352,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 임차인(주식회사와일드원)의 보증금 20,000,000원 인수 여부는 낙찰가 결정에 매우 중요한 요소입니다. 제공된 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으나, 이는 실제 법적 인수 여부와 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 하되, 해당 임차인과의 협상을 통한 명도 가능성, 명도 관련 소요 비용, 그리고 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 임차인과의 협상 전략 수립이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.