나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20834 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 483 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 소재 '진북황실온천' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 산업단지 내 중·소규모의 공장, 주택, 근린생활시설 및 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2)토지까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-본건 기호(1)토지는 평지 내 부정형의 토지이고, 현황 “공업용 건부지”로 이용 중임.
-본건 기호(2)토지는 평지 내 부정형의 토지이고, 현황 “도로” 임.

인접 도로상태

-본건 기호(1)토지 북서측으로 폭 약 6미터, 북측으로 약 폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.
-본건 기호(2)토지는 “도로”임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

- 기호(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)토지 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 제시외수목이 수주 식재되어 있으나, 수종, 식재수 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2020년 07월 21일, 2020년 08월 19일)
외벽 : 메탈 판넬 및 판넬 마감 등,
내벽 : 우레탄 판넬 및 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1,2층 육가공제조업소 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전동식오버헤드도어, 전기설비, 냉장·냉동설비(냉장·냉동실 및 Unit Cooler만 존재) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물 성질의 제시외 건물(기호㉠~㉣)이 소재하며, 감정평가목적 등을 고려 실측사정 하였고, 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되, 감가수정시 관찰감가법을 병용하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단 되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였음.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구는 모두 소재불명으로 조사되어 평가 및 매각 제외함.
-목록1. 공업용 건부지로 이용 중이며, 지상에 식재되어 있는 수목을 포함하여 평가함.
-목록2. 도로로 이용 중임.
-목록3. 육가공제조업소 등으로 이용 중임. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄹ) 및 제시외 기계기구 태양광 발전설비(감정평가서상 기호 a) 매각 포함. 소유권 확인이 불분명한 기계기구 박스포장기(감정평가서상 사진 참조)는 평가 및 매각 제외함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20834 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 483

건물 용도: 근린시설 (건축물 표제부상 제2종근린생활시설)

감정가: 657,941,100원

토지 면적: 979.00㎡ (약 296.17평)

건물 면적: 223.30㎡ (약 67.55평)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕, 지상 2층

사용승인일: 2020년 07월 21일

1.1. 2. 토지 상세

토지 면적: 979.00㎡ (약 296.17평)

토지 지분: 979㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

이용 현황: 본건 기호(1)토지는 현황 “공업용 건부지”로 이용 중이며, 지상에 식재되어 있는 수목을 포함하여 평가했습니다. 본건 기호(2)토지는 현황 “도로”로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 기호(1)토지 북서측으로 폭 약 6미터, 북측으로 약 폭 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2) 토지는 도로입니다.

토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)

제시외 물건: 본건 기호(1)토지 지상 위에 수목이 수주 식재되어 있으나, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가했습니다.

1.1. 3. 건물 상세

건물 면적: 223.30㎡ (약 67.55평)

건물 지분: 223.3㎡

건물 제시외 면적: 74.70㎡

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕 지상2층

이용 상태: 1,2층 육가공제조업소 등으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 전동식오버헤드도어, 전기설비, 냉장·냉동설비 (냉장·냉동실 및 Unit Cooler만 존재) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물: 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄹ) 및 제시외 기계기구 태양광 발전설비(기호 a)는 매각 포함입니다.

제외 물건: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구는 모두 소재불명으로 조사되어 평가 및 매각 제외함. 소유권 확인이 불분명한 기계기구 박스포장기는 평가 및 매각 제외함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 소재 '진북황실온천' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 산업단지 내 중·소규모의 공장, 주택, 근린생활시설 및 전·답의 농경지가 혼재하는 지대입니다.

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

본건 토지는 북서측으로 폭 약 6미터, 북측으로 약 폭 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2)토지는 도로로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을5 (경남은행 근저당, 2024-04-23 접수)

* 토지 등기부 요약 (주요 권리)

* 을5: 근저당 (경남은행, 610,500,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당 (강명호, 144,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (양재만, 135,379,776원) - 말소

* 갑7: 가압류 (신용보증기금, 278,972,232원) - 말소

* 갑8: 가압류 (제이비우리캐피탈, 9,090,380원) - 말소

* 갑9: 가압류 (경남신용보증재단, 14,790,000원) - 말소

* 갑10: 가압류 (주식회사케이뱅크, 15,408,955원) - 말소

* 갑11: 가압류 (전북은행, 42,180,671원) - 말소

* 갑12: 임의경매 (경남은행, 562,090,516원, 2025-08-28 접수) - 말소

* 갑13: 가압류 (한국전력공사, 4,138,810원) - 말소

* 갑14: 압류 (창원시, 세무과) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,254,460,824원

* 건물 등기부 요약 (주요 권리)

* 을1: 근저당 (경남은행, 610,500,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (강명호, 144,000,000원) - 말소

* 기타 등기 사항은 토지 등기부와 유사하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 엄

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-22

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 창원시 마산합포구 진북면에 위치한 산업단지 내에 자리하고 있으며, 주변은 중·소규모 공장, 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

본건 건물은 육가공제조업소 등으로 이용 중이며, 토지는 공업용 건부지로 활용되고 있어 산업 관련 업종에 적합한 입지입니다.

'진북황실온천'이 인근에 위치하나, 이는 주요 상권 형성에 큰 영향을 미치지는 않는 것으로 판단됩니다.

주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

* 주거 및 사업 환경: 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 쾌적한 주거 환경보다는 산업 활동에 적합한 환경으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 엄 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 금액은 없지만, 임대차 관계의 구체적인 내용 및 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성에 유의해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 매각 제외 물건: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 및 소유권 확인이 불분명한 기계기구가 매각에서 제외되어, 해당 설비를 활용하고자 할 경우 별도의 확인 및 절차가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지는 공업용 건부지와 도로로 이용 중이며, 건물은 육가공 제조업소 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

등기부상 다수의 채권 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 유의점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 보증금 0원임에도 불구하고 명도 과정에 주의가 필요합니다. 또한, 일부 기계기구가 매각에서 제외된 점도 고려해야 합니다.

산업단지 내 입지를 감안할 때, 관련 업종의 사업체 운영 또는 임대 사업을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 상대적으로 적은 초기 유지보수 비용이 예상됩니다.

* 산업단지 입지: 공장, 제조업, 물류 등 관련 산업 종사자 또는 기업을 대상으로 한 임대 수요가 기대됩니다.

* 토지·건물 일괄 매각: 일체로 활용 및 관리하여 효율성을 높일 수 있습니다.

* 도로 포함 토지: 접근성 측면에서 이점이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

감정가는 657,941,100원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 향후 시장 전망, 수익률 분석 등을 포함한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 감정가를 기준으로 투자 가치를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.