나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12023 [1] 경상남도 김해시 내덕동 775 내덕 서희스타힐스 아파트 105동 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 소재 '장유역' 남측 근거리에 위치하는 '내덕서희스타힐스아
파트' 105동 6층 604호로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 위치
하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대
중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층건 중 6층 604호로서,
외벽: 석재판붙임, 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 등임

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로의 진입도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-06-04), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-06
-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-06-04)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2013-02-15)<자연재해대책법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반
상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태
에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12023 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 내덕동 775 내덕 서희스타힐스 아파트 105동 6층 604호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

209,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 40.58㎡ (약 12.27평)

건물 면적: 65.79㎡ (약 19.90평) (전용면적)

분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 감정평가 요약

1.9. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 소재 '장유역' 남측 근거리에 위치하는 '내덕서희스타힐스아파트' 105동 6층 604호로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.9. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다. 북서측으로 중로의 진입도로와 접하고 있습니다.

1.9. 3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층건 중 6층 604호로서, 외벽은 석재판붙임, 몰탈위페인팅 마감 등입니다. 내벽, 천정, 바닥은 폐문 부재로 조사가 불가능했으며, 창호는 샷시창호 등입니다.

1.9. 4. 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

1.9. 5. 설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.9. 6. 토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.9. 7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 침수위험지구로 지정되어 있습니다.

1.9. 8. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.9. 9. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태는 인근 탐문 조사, 집합건축물대장, 외부 관찰 등에 의거하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건이 소재한 경상남도 김해시 내덕동은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

'장유역' 남측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 북서측으로 중로에 접하고 있어 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 주거 쾌적성

아파트 단지 내에 위치하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 5월 11일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을2, 169,200,000원)입니다.

3.1. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 주식회사 리드코프 근저당, 한국자산관리공사 임의경매개시결정 등)

3.1. 3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 총 채무액

등기부상 채무 총액은 238,100,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 2. 임대 관계

감정평가서상 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 임차인의 점유 여부 및 권리 관계에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 생활 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 위치하고 있으며, 장유역 역세권 개발에 따른 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

김해시는 장유 지역을 중심으로 도시개발사업을 추진하고 있으며, '장유역'은 부전~마산 복선전철 개통 시 역세권의 중요성이 더욱 커질 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

내덕중학교가 인근에 위치하고 있으며, 장유 지역의 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 의료 및 편의시설

장유역 인근 및 내덕동 지역에 병원, 약국, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통망

장유역을 중심으로 부전~마산 복선전철 노선이 예정되어 있어 향후 교통망 개선이 기대됩니다. 또한, 남해고속도로 서김해IC와 장유IC가 가까워 광역 교통망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 파악하지 못했습니다. 이는 명도 과정이나 향후 수리 시 예상치 못한 비용 발생 또는 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 침수위험지구에 포함됩니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 지상권의 존속 여부, 내용, 소유주와의 관계 등은 반드시 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 '미상'으로 기재된 부분은 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 장유역 인근에 위치한 아파트로, 역세권 프리미엄과 향후 교통망 개선이 기대되는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 단지 내외부의 일반적인 편의시설 및 주거 환경도 양호한 것으로 평가됩니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인이 불가능했던 점, 토지이용계획 상의 일부 제한사항, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 잠재적인 리스크 요인입니다. 인수할 임차보증금 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 미확인 권리에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 장유역 인근 개발 계획 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 환경: 기존 아파트 단지 인프라와 주변 생활 편의시설 이용 용이.

* 낮은 인수 부담: 임차보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준 권리 이후의 권리는 대부분 소멸 예정. (단, 미확인 지상권은 별도 확인 필요)

* 잠재적 가치 상승: 내부 상태 확인 및 개선, 권리 관계 명확화 등을 통해 시세 차익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 209,000,000원이며, 등기부상 채무 총액은 238,100,000원입니다. 본 물건은 인수할 임차보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 내부 조사 불가, 미확인 지상권, 토지이용계획 상의 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인근 아파트의 최근 실거래가 및 시세 동향을 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 아파트 시세가 약 2억 1천만 원에서 2억 3천만 원 수준임을 감안할 때,

현 시점에서의 권리 분석 및 잠재적 리스크를 고려한 적정 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 177,000,000원 ~ 198,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 실사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성 평가 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.