나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12419 [1] 경상남도 양산시 북부동 187-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 북부동 소재 '북부사거리' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는
각종 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 상업나지로 이용 중임.
기호(2) : 사다리형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 상업나지로 이용 중임.
기호(3) : 사다리형의 토지로서 북서측 완경사지이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접함.
기호(2,3) : 북동측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
2) 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
3) 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(3) 일부 지상에 소재하는 수목은 거래관행 등을 감안하여 토지가액에 포함하였음.

공부와의 차이

기호(2) : 공부상 지목 '전'이나 현황 상업나지(주차장 부지)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 8층 건물로서
외벽 : 치장타일, 드라이비트, 징크판넬 등 마감,
내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 주차장, 기계실 등.
2층 : 안내실, 로비, 숙박시설.
3~8층 : 숙박시설.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 냉난방설비, 화재 탐지설비, CCTV설비 등
되어 있음.

부합물 및 종물

건물 옥상 계단실 및 기계실, 8층 발코니, 8층~옥상 외부 구조물, 자동출입문 등은 구조
및 현상 등을 감안하여 건물 재조달원가에 포함하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 양산시 중앙동 사실조회회신 결과 목록 2 토지를 낙찰 받을 때 농지취득자격증명이 필요 없으나, 원상회복가능성 있음(별지 참조)
2.목록 2는 공부상 지목 '전'이나 현황 상업나지(주차장 부지)로 이용 중임
3.목록 3 일부 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함
4.목록 4 건물은 최근 6년 이내 리모델링 된 것으로 조사되며, 이를 감안하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였고, 건물 옥상 계단실 및 기계실, 8층 발코니, 8층~옥상 외부 구조물, 자동출입문 등은 구조 및 현상 등을 감안하여 건물 재조달원가에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

본 건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경12419 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

2.2. 소재지

경상남도 양산시 북부동 187-3

2.3. 물건 현황

* 용도: 숙박시설

* 토지 면적: 1267.00㎡ (약 383.2평)

* 건물 면적: 2022.23㎡ (약 611.7평)

* 감정가: 6,269,726,150원

2.4. 매각 방법

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 북부동 소재 '북부사거리' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

본 건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성 또한 양호한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로 현황

* 토지는 사다리형의 대체로 평탄한 지반을 이루고 있습니다.

* 기호(1) 토지는 남서측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접하고 있으며, 현재 상업나지(주차장 부지)로 이용 중입니다.

* 기호(2,3) 토지는 북동측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(3) 토지는 북서측 완경사지이나 상업용 건부지로 활용되고 있습니다.

3.4. 법적 제한 사항

* 본 건 토지는 일반상업지역에 해당합니다.

* 도로 관련 법규에 따라 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 4,927,546,509원

* 건물 등기부 채권 총액: 4,927,546,509원

4.2. 말소기준권리

2023년 6월 16일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을20/을22)이 말소기준권리가 됩니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 권리가 없다면, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 확인 필요)

4.4. 채무 총액

등기부상 총 채무액은 약 49.27억원으로 파악됩니다.

4.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 따라서 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본 건이 소재한 북부동 일대는 주요 사거리 인근으로, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다. 유동인구와 차량 통행량이 상당할 것으로 예상되어 배후 수요가 충분한 상권으로 보입니다.

5.2. 건물 용도 적합성

숙박시설로 건축되었으며, 일반상업지역에 위치하여 주변 상권과의 용도 적합성이 높습니다. 이는 안정적인 운영 및 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본 건 인근에는 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육시설

본 건은 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 주변에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다. 이는 향후 건축 또는 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 지목과 현황의 차이

토지 중 일부(목록 2)가 공부상 지목은 '전'(답 또는 밭)으로 등재되어 있으나, 현황은 상업용 나지(주차장 부지)로 이용 중입니다. 낙찰 시 농지취득자격증명이 필요 없다는 사실조회 회신이 있으나, 원상회복 가능성 등에 대한 추가적인 법적 검토 및 주의가 요구됩니다.

7.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축산 분뇨 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시 내에서 과거 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었던 점을 미루어 볼 때, 향후 주변 개발 계획 등을 주시할 필요는 있습니다.

7.3. 기타 특이사항

* 토지 기호(3) 일부 지상에 소재하는 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.

* 건물은 최근 6년 이내 리모델링된 것으로 조사되었으며, 이는 건물의 상태 및 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 강점

* 양산시 주요 사거리 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

* 숙박시설로서의 안정적인 운영 및 임대 수익 창출 가능성이 높으며, 상업지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력이 풍부합니다.

* 최근 리모델링으로 인해 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 물건 약점

* 토지 일부의 공부상 지목과 현황 불일치 및 농지 관련 규제 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다.

* 높은 채무 총액으로 인해 경매가 진행되고 있어, 경쟁 입찰 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 건물 옥상 계단실, 기계실, 발코니 등 일부 부대 시설이 건물 재조달원가에 포함되어 평가되었으므로, 명도 및 실사 과정에서 이에 대한 확인이 필요합니다.

8.3. 총평

본 물건은 양산시 중심 상업 지구에 위치한 숙박시설로, 탁월한 입지와 더불어 안정적인 수익 창출 및 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 토지 지목과 현황의 불일치, 농지 관련 규제 가능성 등은 낙찰 전 면밀한 검토와 주의가 요구되는 부분입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 잠재 가치

지역 개발 계획 및 주변 상권 활성화 추세에 따라 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 숙박시설 외 다른 상업적 용도로의 전환 가능성을 검토하여 수익률을 극대화할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9.2. 활용 방안

* 현재 숙박시설로서의 운영을 통해 안정적인 임대 수익을 확보하는 방안.

* 건물 리모델링 계획 수립, 증축 또는 용도 변경을 통해 자산 가치를 한층 더 높이는 방안.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 6,269,726,150원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 경쟁 물건의 동향, 물건의 구체적인 상태, 현장 조사를 통한 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인이 없어 비교적 단순한 권리 관계를 가지고 있으나, 토지 지목 관련 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

10.2. 최종 제안가

본 보고서에서 제공된 정보와 외부 조사를 바탕으로 한 초기 검토 결과, 감정가를 기준으로 합리적인 수준에서의 입찰 전략 수립이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 방문을 통한 상세 분석, 그리고 전문가의 자문을 거치는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.