나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12434 [1] 울산광역시 동구 서부동 257-4 현대패밀리서부아파트 117동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 ""녹수초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, HD현대중공업, 학교, 도서관 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층의 제117동 제11층 제1102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 서부동 257-4 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(저촉), 소로1류
(폭 10m~12m)(2020-01-23)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-01-28)(접합)
, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-12-29)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-
09)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2016-12-12)(녹수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2016-12-12)(현대외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2016-12-12)(녹수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가
산업단지(2015-05-19)(울산미포국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>
- 서부동 249-8 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-01-23)(접합) 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)
(현대외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12434 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 동구 서부동 257-4 현대패밀리서부아파트 117동 11층1102호

용도: 아파트

건물 면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

토지 면적: 31.27㎡ (약 9.46평) (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 147,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 2026년 7월 22일, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 녹수초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, HD현대중공업, 학교, 도서관 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

아파트 단지 내외부 가로망 상태는 보통 수준으로 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 다양한 폭의 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 공공시설구역 등으로 지정되어 있습니다. 인근에 녹수초등학교 및 현대외국인학교가 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정된 점도 특징입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

현재 등기부상 소유권 이전 및 공유자 전원 지분 이전 등 다수의 소유권 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 압류(중구(울산광역시))입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인으로 주택도시보증공사(HUG)의 권상규 씨가 보증금 140,000,000원에 등재되어 있습니다. 전입일자는 2022년 3월 3일, 확정일자는 2022년 1월 27일입니다. 그러나 임차인 현황 및 등기부상 '을3' 권리 내역에도 불구하고, 본건은 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 2026년 7월 22일 제출된 HUG의 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하며, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 속한 현대패밀리서부아파트 단지 인근에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 위치한 HD현대중공업은 지역 경제의 중요한 축을 담당하며, 이에 따른 관련 상권 또한 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 현대패밀리서부1차

건축 연도: 1992년 (2026년 기준 약 34년 경과)

총 세대수: 3,027세대 (26개 동)

최고 층수: 15층 (본건 11층)

주차: 총 1,675대 (지상 4대, 지하 44대, 기타 1631대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등

5.2. 편의 및 교육 시설

녹수초등학교, 현대외국인학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 도서관 등 문화시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년에 준공된 아파트로, 건축된 지 약 34년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 시점에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

국토이용계획상 제3종일반주거지역으로 분류되어 있으나, 여러 도로 관련 규제(대로3류, 소로1류, 중로1류 등)와 국가산업단지, 공공시설구역 등에 저촉되거나 접합되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구의 주요 산업단지(HD현대중공업) 인근에 위치하여 직주근접성이 우수한 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 임차인과의 권리관계에서 대항력 소멸 및 잔존 임차보증금 반환 청구권 포기 확약서가 제출되어, 매수인에게 인수되는 임차 관련 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 건물 노후화와 복잡한 토지이용계획은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차인 인수 부담 없음

HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 관련 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석이 매우 깔끔한 물건입니다.

8.2. 직주근접성 및 입지

HD현대중공업 등 주요 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 감정가 대비 시세 차이

최근 거래된 유사 면적 아파트 시세(약 8,250만원~8,500만원) 대비 감정가(1억 4,700만원)가 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 시세 상승 가능성을 시사하거나, 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰 시 수익성을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(59.78㎡)과 최근 실거래가(49.8㎡ 내외 아파트 기준 약 8,250만원~8,500만원)를 고려할 때, 평당 약 1,650,000원 ~ 1,707,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 9,800만원 ~ 10,200만원 수준의 시장가치를 추정할 수 있습니다.

감정가(1억 4,700만원)와 최근 실거래가 간의 차이가 크며, 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 낙찰가는 본건의 실제 상태, 시장 상황, 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.