나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1405 [1] 울산광역시 북구 천곡동 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 ""달천농공단지"" 북측 근거리에 위치하며 부근은 임야 및 농경지대이나 남측으로 근거리에 공장지대가 서측으로는 근거리에 자연부락 및 공장 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량출입은 불가능하며 일반대중교통편도 불편한 편입니다

형태 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 묵답의 잡풀이 무성한 상태입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다

물건 비고

1. 맹지임.
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1405 (1)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 957-5

용도: 답 (논)

감정가: 104,977,000원

토지면적: 929.00㎡ (약 281평)

토지지분: 929㎡ (약 281평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물지분: 0㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 "달천농공단지" 북측 근거리에 위치하며 부근은 임야 및 농경지대이나 남측으로 근거리에 공장지대가 서측으로는 근거리에 자연부락 및 공장 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입은 불가능하며 일반대중교통편도 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (농소농업협동조합, 2017-12-28, 84,500,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을3 근저당권, 을4 지상권, 갑5 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 토지 등기부 요약상 을4 지상권은 말소로 기재되어 있습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인 정보는 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건 소재지는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 일부 공장과 자연부락이 인접해 있습니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있어 상권 형성은 미미합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근거리의 자연부락 및 농공단지 내 기본적인 편의시설은 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 교통: 차량 진입이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 교통 여건이 좋지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 신축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 해당 토지는 농지이므로, 매각 결정기일 전까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 원상회복 가능성: 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 응찰 전 관할 주무관서에 토지 현황 및 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한: 보전관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구에 위치한 농경지(답)로, 맹지이며 교통이 매우 불편한 입지입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 전용 허가 관련 문제 발생 시 원상회복 리스크도 존재합니다. 현재 상태로는 직접적인 활용보다는 향후 지역 개발 가능성 또는 농업적 목적으로만 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 인접: 달천농공단지가 근거리에 위치하여, 향후 농공단지 확장이나 관련 시설 편입 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 맹지, 농지 취득 조건, 교통 불편 등의 제약으로 인해 현재 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 농지 취득 의무, 교통 불편 등 다수의 제약 사항을 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(104,977,000원)를 기준으로 신중하게 결정해야 하며, 명확한 개발 계획이나 활용 방안이 없는 경우 감정가 이하로 접근하는 것이 보수적인 투자 전략으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정은 물건에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.