나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12429 [1] 경상남도 양산시 평산동 564 태원아파트 105동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 초등학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 18층 1806호로서,
외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호: 알루미늄 샷시 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면이 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로, 남서측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2017-12-28)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시 부분의 소재지번이 '경상남도 양산군 웅상읍 평산리 564'로 표기되어 있으나, 2007.04.01.자로 행정구역명칭변경되어 현재는 '경상남도 양산시 평산동 564'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계
미상입니다.
2. 기 타
없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12429 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 종OO

물건 현황:

소재지: 경상남도 양산시 평산동 564 태원아파트 105동 18층1806호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적 정보:

토지면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

건물면적(전용면적): 58.84㎡ (약 17.80평)

* 참고: 아파트 정보에 따르면 태원아파트는 1993년 9월 22일 사용승인되었습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

감정가: 64,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 초등학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

북동측으로 중로, 남서측으로 세로와 접하고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 주변시설:

인근에 신명초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

검색 결과, 본 물건지 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 29일 접수된 종경임의 강제경매개시결정 (갑5, 권리금액 50,000,000원)입니다. [cite:REGISTRY_SUMMARY]

이에 따라 상기 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 이소영

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2022-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 정보 없음 (배당신고일자: 2025-10-28)

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 5,000,000원이 확인됩니다. [cite:TENANT_INFO]

3.3. 인수되는 권리:

권리분석 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite:RIGHTS_ANALYSIS]

이는 해당 보증금이 경매 절차를 통해 임차인에게 배당되거나, 기타 사유로 인해 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황을 의미합니다.

3.4. 등기부 요약:

총 등기부채권액 합계는 80,000,000원입니다. [cite:REGISTRY_SUMMARY]

소유권이전 내역: 갑2, 갑3, 갑4 (소유권 이전), 갑5 (강제경매), 갑6, 갑7, 갑8 (가압류). [cite:REGISTRY_SUMMARY]

4. 상권분석

본건은 양산시 평산동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

다만, 대단지 아파트 밀집 지역으로, 상권은 주로 단지 내 또는 인근 상가 위주로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성:

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

인접 도로: 북동측 중로, 남서측 세로. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5.2. 편의시설:

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. [cite:GOOGLE_SEARCH]

5.3. 교육시설:

"신명초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육을 위한 접근성이 우수합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5.4. 주차시설:

태원아파트는 총 994세대에 500대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

* 본 건 105동 1806호의 개별 주차 공간 확보 여부 및 대수는 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인:

임차인 이소영 씨는 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원이 확인됩니다. [cite:TENANT_INFO]

권리분석 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다. [cite:RIGHTS_ANALYSIS]

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 이에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도:

사용승인일이 1993년 9월 22일로, 약 30년 이상 경과한 건물입니다. [cite:APARTMENT_INFO, BUILDING_REGISTRY_SUMMARY_TOTAL]

향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

이는 향후 건축이나 개발 행위에 제한을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 아파트로, 신명초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 노후도가 약 30년 이상 경과했다는 점은 주요 고려사항입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 파악되나, 임차인 관련 명도 과정을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

양산시 평산동 지역은 지속적인 개발 및 신규 아파트 공급으로 인해 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

인근 신명초등학교를 중심으로 형성된 학군으로 가족 단위 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

최근 실거래가 기준으로, 본 건의 감정가(64,500,000원) 대비 유사 면적 매매가(58.84㎡, 78,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. [cite:SALE_INFO_1]

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 인수된다는 점은 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

동일 면적 (58.84㎡) 실거래가: 2026년 7월 1일, 19층, 78,000,000원. [cite:SALE_INFO_1]

유사 면적 (74.53㎡) 실거래가: 2026년 6월 12일, 16층, 110,000,000원. [cite:SALE_INFO_2]

유사 면적 (74.53㎡) 실거래가: 2026년 6월 3일, 15층, 69,000,000원. [cite:SALE_INFO_3]

감정가: 64,500,000원

시세 분석: 동일 면적(58.84㎡)의 최근 실거래가는 78,000,000원으로, 이는 감정가보다 높습니다. [cite:SALE_INFO_1]

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 (78,000,000원)를 기준으로 하되, 본 건의 감정가, 권리 분석 결과(인수 보증금 0원), 및 명도 리스크 등을 종합적으로 고려합니다.

보수적으로 접근 시, 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

*인수 보증금 합계가 0원임을 감안하여, 예상 입찰가는 실거래가 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 결정하는 것을 권장합니다.*

권장 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

*본 입찰가는 시세 및 권리 분석을 바탕으로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자, 최종 명도 비용 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.