나이스옥션 법원경매 포항 2025타경481 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 363-1 삼성아트풀 101동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ""문덕근린공원""북측 인근에 위치하는 ""삼성아트풀 제101동 제8층 제804호"" 단위세대로서, 부근 일대는 소규모아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층건중 제8층 제804호 단위세대로서
(사용승인일: 2009.10.14)
- 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하게 조성된 ""아파트부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 아파트의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권 있음. (임차보증금 65,000,000원, 전입일 2022.06.16, 확정일자 2022.05.03). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경481 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 363-1 삼성아트풀 101동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 64,500,000원

토지면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용): 44.48㎡ (약 13.46평)

건물면적 (분양, 추정): 약 85.42㎡ (약 25.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 "문덕근린공원" 북측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주거 환경은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본 건 단지는 동측, 남측, 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 에이원자산대부관리유한회사의 가압류입니다.

낙찰 시 위 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

특히, 을구 순위 7번 주택임차권(채권자: 김주영)은 매수인에게 대항력이 있으며, 임차보증금 65,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 김주영은 2022년 6월 16일 전입 신고하였고, 2022년 5월 3일 확정일자를 받았습니다.

임차보증금이 65,000,000원이며, 감정가 64,500,000원 대비 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍에 위치하며, 주변은 소규모 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

대규모 상업 시설이나 주요 상권과는 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 소규모 아파트 단지와 주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 승강장 이용 시 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주요 시설: "문덕근린공원"이 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 7번 주택임차권(김 )은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 65,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 매수 부담으로 작용합니다.

* 감정가 대비 인수 보증금: 본 건의 감정가는 64,500,000원이지만, 인수해야 할 임차보증금이 65,000,000원으로 감정가와 거의 같거나 더 높습니다. 따라서 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높아, 매수인이 잔액을 인수할 위험이 큽니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 아파트로, 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

감정가와 임차 보증금 액수를 고려할 때, 임차인의 보증금 회수가 어려울 가능성이 높으므로, 인수되는 금액을 포함하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 문덕근린공원 인근이라는 장점이 있으나, 임차인 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 후에도 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성: 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 명확하므로, 이를 감안한 입찰가를 통해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 문덕근린공원이 인접해 있어 주거 쾌적성이 좋습니다.

* 지역 수요: 포항시 남구 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

본 건의 임차 보증금은 65,000,000원이며, 이는 감정가 64,500,000원과 유사하거나 더 높은 금액입니다.

임차인의 보증금 전액 변제가 불가능할 경우, 매수인은 최대 65,000,000원의 보증금을 추가로 인수하게 됩니다.

따라서, 입찰가는 본 건의 감정가인 64,500,000원을 초과하기 어려울 것으로 예상되며, 인수될 보증금(65,000,000원)을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

신중한 시세 조사 및 임차인 보증금 변제 가능성 분석을 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.