나이스옥션 법원경매 포항 2025타경483 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 217-5 국민드림빌2차 102동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ""문덕서로사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 중소규모 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 제 5층 제503호 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '나선웅' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

물건 비고

별도등기가 있음. 별도등기 중 을구1번 근저당권설정 등기는 말소되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

포항지원 2025타경483 (1)

3. 소재지

경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 217-5 국민드림빌2차 102동 5층503호

4. 물건종별

아파트

5. 감정가

71,000,000원

6. 면적

* 토지면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 토지지분: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 건물면적 (전용면적): 57.23㎡ (약 17.31평)

* 분양면적 (추정): 약 69.24㎡ (약 20.95평) (전체 단지 면적/세대수 기반 추정)

7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

8. 경매구분

부동산 임의경매

9. 채권자

국OOO

10. 건물 개요

* 건축물 총괄: 국민드림빌2차, 총 49세대, 5층 건물, 연면적 3392.844㎡, 대지면적 2438.2㎡

* 본건 건물(102동): 철근콘크리트구조, 5층, 아파트, 총면적 2028.333㎡, 사용승인일 2000-04-15

1.1. 입지조건

2. 위치

경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 217-5 국민드림빌2차 102동 5층503호. 본건은 '문덕서로사거리' 남동측 인근에 위치합니다.

3. 주위환경

중소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 주거 지역입니다.

4. 교통

차량 출입이 가능하며, 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 제반 교통사정은 보통 시됩니다.

5. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)

6. 제한상태

가축사육제한구역, 비행안전제6구역 (일부 행위 제한 가능성 있음)

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

2017-11-29 접수된 국민은행 근저당권 (을7)

3. 등기부채권 총액

48,000,000원 (초기 근저당 설정액으로, 실제 경매 채권액과는 다를 수 있습니다. 경매 신청 채권액은 38,518,296원입니다.)

4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음 (물건명세서 참고)

5. 인수되는 보증금

0원 (권리분석상 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금 없음)

6. 임차인 현황

* 한아람

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-02-20

* 배당신고일자: 2025-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

7. 특이사항

* 별도등기: 있음. (단, 별도등기 중 을구1번 근저당권설정 등기는 말소되었음)

* 공동담보: 물건에 공동담보 내역이 있습니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 환경

중소규모 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

3. 상업시설

인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4. 접근성

동측 8m, 남측 6m 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2. 교통

차량 운행이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요하나 '제반 교통사정 보통'으로 판단됩니다.

3. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4. 교육/의료시설

주변 교육 및 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 건축물 노후도

2000년 4월 사용승인된 건물로, 약 26년 경과되어 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

4. 별도등기

'별도등기' 표기가 존재합니다. 을구1번 근저당권은 말소되었으나, 기타 별도등기 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 임차인 관련

임차인 한아람은 대항력이 없으므로 법적으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 배당 절차에 따른 보증금 회수 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 국민드림빌2차 아파트 102동 503호입니다. 감정가는 71,000,000원이며, 아파트로서의 기본적인 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, '별도등기' 표기가 있어 이에 대한 최종적인 확인이 중요합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 사용승인일이 2000년으로 노후화된 점과 토지 이용 상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 낮은 감정가

7100만원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격대로, 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

3. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이후의 권리사항이 없어 권리분석 측면에서 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다.

4. 주거 가치

지역 내 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 가치 유지 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 인수 보증금

0원

3. 참고 사항

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.