나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4053 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 338-4 용흥동삼성푸른아파트 103동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 ""경상북도 포항의료원"" 북서측 약 300m 지점에 소재하는 ""용흥동 삼성푸른아파트"" 103동 11층 1103호 아파트 단위세대로서, 주위는 임야지대로 둘러싸인 주택지대로 각급학교, 의료원, 소규모아파트단지와 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

차량 출입 용이하고, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층건 제103동 11층 1103호 단위세대로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 바닥재, 타일 등
창호: 새시 유리창 등
( 사용승인일 : 1996.06.04. )

이용상태

아파트 - 임차인의 조사 거부로 내부조사는 하지 못함.

설비내역

위생·급배수설비,소화전설비,승강기설비,도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴에 유사한 부정형으로 남측 완경사지대에 계단식으로 조성된 아파트부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용흥초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계 : 임대 중인 것으로 조사되었으나 임대조건은 확인하지 못함.

2) 기 타 : 본건은 점유자의 조사 거부로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4053 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 338-4 용흥동삼성푸른아파트 103동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 54.33㎡ (약 16.43평)

* 토지지분: 54.333㎡ (약 16.43평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 1996년 06월 04일

* 아파트 정보:

* 아파트명: 용흥동 삼성푸른

* 세대수: 260세대

* 총 주차대수: 170대

* 최고층: 18층 (단지 기준)

* 참고: 본 건의 전용면적은 84.93㎡이며, 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 북구 용흥동 "경상북도 포항의료원" 북서측 약 300m 지점에 소재합니다. 주위는 임야지대로 둘러싸인 주택지대로, 각급 학교, 의료원, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(용흥초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 02월 01일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 133,200,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자/확정일자: 2016년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전 및 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 최종적으로 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 133,200,000원입니다.

4. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 11일 거래 (101동 14층, 84.93㎡): 108,000,000원

* 2026년 4월 30일 거래 (101동 9층, 84.93㎡): 100,000,000원

* 본건은 84.93㎡ 면적으로, 최근 동일 아파트 단지 내 유사 면적의 거래 사례가 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가 109,000,000원과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 주변 상권: 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 경상북도 포항의료원이 북서측 약 300m 거리에 위치하며, 각급 학교와 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 묘사상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (별도 외부 지도 검색을 수행하지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 임차인의 조사 거부로 인해 본건 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 외부 조사 및 통상적인 관리 상태를 가정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 그로 인한 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 여부 및 조건 불확실: 임대 중인 것으로 조사되었으나, 임대 조건(보증금, 차임 등)을 정확히 확인하지 못했습니다. 다만, 해당 임차인(권규리)은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 도시계획상의 제한이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가를 형성하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 점유자의 조사 거부로 내부 상태를 확인할 수 없었던 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 감안하더라도, 안정적인 주거 환경과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있어 시장 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전한 매입이 가능합니다.

* 최근 실거래가 수준의 감정가로 시장 가격 대비 경쟁력 있는 매입 기회가 될 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 포항 지역의 안정적인 주거 단지 내에 위치하여 주거 선호도가 꾸준할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원이며, 최근 84.93㎡ 면적의 실거래가는 100,000,000원에서 108,000,000원 수준입니다. 11층이라는 층수를 고려했을 때, 14층 실거래가(108,000,000원)와 유사한 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 잠재적 수리 비용 및 불확실성을 고려하여 감정가 대비 약 96% 수준인 105,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.