나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11366 [1] 경상북도 김천시 대덕면 관기리 1042-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 대덕면 관기리 소재 '속칭 호미마을' 내에 위치하며,
부근일대는 농촌취락, 마을주변 농경지, 야산 등으로 형성된 소규모 농촌취락지대입니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 진출입이 가능하며, 대중교통사정, 간선도로 접근성 등 제반
교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

남동향 완경사지대에 석축을 설치하여 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형의
토지로서, 주거기타(방앗간)로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 약 4미터 아스팔트 포장도로와 연결되는 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)){가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률}, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호){수도법}입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 경량철골구조 샌드위치판넬위슁글지붕 단층으로
사용승인일: 2019.7.17
벽체: 외장 사이딩마감 등
내부: 제조업소는 콘크리트 바닥, 내장판넬 등
관리실은 벽지, 장판, 내장타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 제조업소(감나무 방앗간) 및 관리실(사무실, 화장실 등)로 이용중입니다.

설비내역

2(가) 급배수 및 위생설비, 일부 전기판넬 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물이 소재하며, 개략적으로 면적
실측사정하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 제시외 건물(기호 ㄹ)은 의뢰외 지상(관기리 산82, 구거)에 소재합니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 중 2-1, 2-2, 2-3 포함.
2. 관기리 산82 토지상의 2-4 제시외 건물 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 경상북도 김천시 대덕면 관기리 1042-1 소재 부동산 임의경매 물건에 대한 상세 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11366 (1)

소재지: 경상북도 김천시 대덕면 관기리 1042-1

신 주소: 경상북도 김천시 관기3길 251-26 (대덕면 관기리)

용도: 제2종근린생활시설 (본 건물)

감정가: 금56,653,570원

1.2. 면적 정보

토지면적: 174.00㎡ (약 52.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.41㎡ (약 21.00평)

건물 제시외면적: 77.10㎡ (단, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됨)

토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 경량철골구조 샌드위치판넬 위 슁글지붕 단층

사용승인일: 2019년 7월 17일 (신축 건물)

이용상태: 제조업소(감나무 방앗간) 및 관리실(사무실, 화장실 등)로 이용 중

1.4. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO (제공된 정보 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 김천시 대덕면 관기리 소재 '속칭 호미마을' 내에 위치합니다.

주변 지역은 농촌 취락, 마을 주변 농경지, 야산 등으로 형성된 소규모 농촌 취락지대로서, 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 진출입이 가능합니다.

대중교통 사정 및 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 약 4미터 아스팔트 포장도로와 연결되는 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역에 속합니다.

가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2019년 7월 31일 접수된 김천농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 391,032,511원입니다. (이는 모두 말소 예정 권리임)

3.5. 임차인 현황

임차인 현황: 미상

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임대차 관계는 현재 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부와 관계없이 주의 깊은 확인이 필요합니다. (대항력 유무 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 김천시 대덕면 관기리는 소규모 농촌 취락 지역으로, 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변이 농경지 및 야산 등으로 둘러싸여 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 성격이 강합니다.

현재 '감나무 방앗간' 및 관리실로 이용되고 있어, 지역 기반 사업체로서의 가치를 가집니다.

4.2. 잠재 고객

주요 고객층은 해당 지역의 농업 종사자 및 주민, 그리고 방앗간 관련 사업체 등으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 농촌 지역 특성상 도심에 비해 편의시설 접근성이 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

소형 차량으로 진출입이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 간선도로 접근성은 보통 수준입니다.

5.3. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 농경지와 야산이 분포하여 전반적으로 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 처리

일괄 매각에 포함되는 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-3)과 매각 제외되는 제시외 건물(2-4)이 존재합니다. 특히 제외되는 건물이 인접 토지(관기리 산82)에 소재하므로, 경계 관련 문제나 향후 관리상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 신규 사업 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 높은 총 채권액

말소 예정 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있습니다. 이는 경매의 원인이 되었던 채무 상황이 좋지 않았음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)된 근린생활시설(방앗간)로, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 소규모 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 임대차 관계가 불분명한 점과 제시외 건물 처리에 대한 주의가 필요합니다. 주변 환경은 조용한 농촌 마을이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2019년에 건축되어 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 '권리상 깨끗한' 물건입니다.

8.3. 소액 투자 가능성

감정가 및 면적을 고려할 때, 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 특정 지역 기반 사업자 또는 귀촌 희망자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

8.4. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 취득 가능하므로, 향후 활용 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 금56,653,570원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁률, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인근 지역 유사 물건의 시세 및 거래 동향, 본 물건의 실제 사용 가치 등을 면밀히 조사한 후, 보수적으로는 감정가의 80% ~ 100% 수준 (예: 금45,000,000원 ~ 금57,000,000원)에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 가치 평가를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.