나이스옥션 법원경매 김천 2025타경454 [1] 경상북도 구미시 공단동 193-8 지식산업센터 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '구미세무서' 남서측 인근에 위치하는 '지식산업센터 제1층 제109호' 상가로서 주위일대는 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재되어 있는 노선상가
지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제1층 제109호로서,
- 외 벽 : 복합판넬 및 화강석, 강화유리 등 마감
- 내 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
- 바 닥 : 디럭스 및 아스타일 마감
- 천 정 : 아스칼텍스 마감
- 창 호 : 강화유리임

이용상태

근린생활시설(일반음식점 : 남원대가추어탕 & 한방백숙)

설비내역

공동 위생설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 스프링쿨러 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 '지식산업센터'부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m
~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(구미국가1단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경454 (1)

소재지: 경상북도 구미시 공단동 193-8 지식산업센터 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 672,000,000원

토지면적: 34.09㎡ (약 10.32평)

건물면적: 89.60㎡ (약 27.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 공단동에 소재한 '지식산업센터' 내 상가로서, '구미세무서' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물들이 혼재된 노선상가지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 토지는 가장형의 평탄한 지대이며 '지식산업센터' 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 북측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반공업지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 등으로 구획되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 재생사업지구(구미국가1단지), 산업시설구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 02월 27일에 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 561,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강미승

보증금: 20,000,000원

차임: 870,000원

전입/사업일자: 2025년 03월 11일

확정일자: 2025년 03월 11일

배당신고일자: 2025년 09월 24일

대항력: 없음

* 임차인: 김학범

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2022년 09월 21일

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

* 인수 가능한 임차인 보증금 합계: 0원

위 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건 중 제1층 제109호로, 집합건물 건축물대장상 주용도는 '공장'이나 '제1,2종 근린생활시설'로도 이용 가능하며, 본건은 현재 '일반음식점(남원대가추어탕 & 한방백숙)'으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 구미시 공단동 일대는 구미국가산업단지와 연계된 공업지역 및 상업/업무 기능이 혼재된 지역입니다. '구미세무서' 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있습니다.

4.3. 혐오시설 관련

최근 구미시 산동읍 및 양포동 일대에서 산업 지정폐기물 처리시설, 대규모 채석장 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민들의 반대 움직임이 보고되었습니다. 비록 본건 소재지인 공단동과는 다소 거리가 있으나, 해당 지역의 개발 계획 및 주민 민원이 주변 지역의 가치에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (혐오시설 관련 구체적인 정보는 인근 지역에 대한 소식이며, 본건 물건 자체와 직접적인 관련성은 낮습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 상업시설 및 편의시설이 갖추어져 있으며, 대규모 산업단지 내 위치하여 관련 종사자들의 이용이 많을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의는 주변 도로망 및 버스 노선 등에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

제시된 임차인 정보 상 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 등기부상 권리

말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정이므로 권리 자체에 대한 부담은 적습니다.

6.3. 기타 사항

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 공단동의 지식산업센터 내 근린상가로, 차량 접근성이 양호하고 주변에 상업 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 감정가는 672,000,000원으로, 현재 제시된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 인근 지역의 혐오시설 추진 관련 이슈가 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구미국가산업단지 배후 지역으로서의 잠재력

* 인수할 보증금이 없는 임차인으로 명도 부담 감소

* 근린상가 및 일반음식점 용도로 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 672,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 수익률 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가의 80~100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 상권 분석 및 수익률 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.