나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9086 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 18층1820호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 ""대구일중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는
아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 및 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진.출입이 가능하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층건 중 18층 1820호(오피스텔)로서,
- 외벽 : 화강석 등 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스공급설비,
난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 대체로 평탄한 2필 일단의 방형의 토지로 ""오피스텔 및 상업용 건부지""로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 북측으로 왕복 7차선 규모, 서측으로 왕복 3차선 규모의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축사
육제한구역), 상대보호구역(2025-02-17), 절대보호구역(2025-02-17).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 상세내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 오피스텔의 내부구조 등은 거주인의 부재로 관련자료 및 외부관찰과
탐문 등에 의거 동류형 오피스텔의 일반적인 상태를 상정하였으므로 경매
진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치한 MH엘퍼스트 오페라 오피스텔 18층 1820호입니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2, 엠에이치엘퍼스트오페라 18층 1820호

건물명: MH엘퍼스트 오페라

건축년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 중 18층 1820호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

토지 지분: 5.68㎡ (약 1.72평)

건물 면적: 30.99㎡ (약 9.37평)

건물 지분: 30.99㎡ (약 9.37평)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 85,000,000원

사건번호: 대구지방법원 2025타경9086 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 표OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "대구일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 및 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다. 단지 북측으로 왕복 7차선 규모, 서측으로 왕복 3차선 규모의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신지현

보증금: 74,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

확정일자: 2024-04-08

대항력: 있음

* 임차인: 표혜인

보증금: 26,000,000원 (강제경매 신청액)

총 임차보증금: 90,000,000원 (등기부 요약 기준)

차임: 0원

전입일자: 2019-12-10

확정일자: 2019-12-02

대항력: 있음

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 표혜인 명의의 강제경매개시결정 (갑8, 2025-08-26 접수).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 표혜인 명의의 주택임차권 (을5, 2024-06-07 등기, 임차보증금 90,000,000원).

해당 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 경매 절차를 통해 임차보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석 요약

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 표혜인 임차인의 총 보증금 9천만원 중 일부 금액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수할 수 있는 위험이 있습니다. 그러나 경매의 말소기준권리가 2천6백만원이며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 임차보증금 인수 금액은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

본건 인근에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 또한, 상업지역에 위치하여 상권 형성 및 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

제반 차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설이 주위에 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

대구일중학교가 인근에 위치하여 교육환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 위험

대항력 있는 선순위 임차인(표혜인, 신지현)이 존재하며, 특히 표혜인 임차인의 9천만원 임차보증금 중 일부 금액이 배당에서 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 잠재적 위험이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 큰 위험은 없을 것으로 예상됩니다.)

6.2. 기타 사항 (건물 상태, 법규)

본건 오피스텔의 내부 구조 등은 관련 자료 및 외부 관찰, 탐문 등에 의거 추정되었으므로, 실제와 상이할 수 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다. 토지 이용 계획상 보호 구역(상대, 절대)이 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

대구 북구 칠성동에 위치한 MH엘퍼스트 오페라 오피스텔은 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이지만, 현재까지의 정보로 미루어볼 때 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 분석 (최근 거래 사례)

최근 3년간(2026년 3월, 4월, 5월) MH엘퍼스트 오페라 오피스텔(30.99㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 3일: 68,000,000원 (15층)

* 2026년 4월 25일: 61,000,000원 (12층)

* 2026년 5월 28일: 64,500,000원 (14층)

8.2. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 85,000,000원이지만, 최근 실거래가는 61,000,000원에서 68,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었음을 시사합니다. 따라서 입찰 시 시세 수준을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

최근 실거래가 범위: 61,000,000원 ~ 68,000,000원

대항력 있는 임차인(표혜인, 총 보증금 9천만원)의 보증금 인수 가능성이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원" 명시 및 말소기준권리(2천6백만원)를 고려할 때, 경매 절차에서 해당 금액이 충분히 배당될 것으로 예상됩니다. 만약 인수 부담이 발생한다면 실질 매수 비용은 상승하게 됩니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높은 점과 임차인 인수 위험(비록 낮을 것으로 예상되나)을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 하단~중단 수준인 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.