나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9090 [1] 경상북도 경산시 계양동 668-11 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 계양동 소재 ""계양주공아파트"" 북측에 인접하여 위치하며, 부근
일대는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 제3층 제301호 단위세대로서,
-외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지에 자체지반 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(6(국))(접합) 가축사육제한구역
(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용
시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(은성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9090 (1)

소재지: 경상북도 경산시 계양동 668-11 비동 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부상 한국자산관리공사)

감정가: 85,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.58㎡ (약 18.35평)

토지지분: 60.58125㎡

건물면적: 75.63㎡ (약 22.87평)

건물지분: 75.63㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 대삼빌라 (건축물대장 확인)

준공년도: 1994년 (등기부상 1994년 7월 8일 사용승인)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 계양동 소재 "계양주공아파트" 북측에 인접하여 위치하고 있습니다. 부근 일대는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집 800m 이내 등) 및 상대보호구역(은성유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 9월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (권리금액: 92,300,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 채권자 한국자산관리공사의 근저당권(2016-09-30) 이하의 권리들은 임의경매로 인해 말소될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리에 대한 구체적인 기재는 확인되지 않습니다. 이 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 변동 및 주요 권리사항으로는 1995년 공유자 전원 지분 이전(이영식), 2013년 소유권 이전(이민혁) 후, 2016년 한국자산관리공사 근저당 설정, 그리고 여러 건의 가압류(경북, 신용보증기금, 하나캐피탈)가 있었으나 모두 말소 처리되었습니다. 현재 본 경매 사건은 한국자산관리공사의 임의경매 개시 결정(2025-08-25)에 의한 것입니다. 전체 등기부 채권 총액은 약 208,771,188원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 임차 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정평가 요약상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 3일 거래: 경산시 계양동 692-7번지, 연안B동, 전용면적 76.05㎡(약 23.00평), 1998년식, 3층. 거래가: 67,000,000원. (평당 약 88.1만원)

* 2026년 4월 20일 거래: 경산시 계양동 682-12번지, 연안(682-12), 전용면적 66.47㎡(약 20.11평), 1996년식, 3층. 거래가: 57,000,000원. (평당 약 85.7만원)

* 2026년 4월 3일 거래: 경산시 계양동 117-1번지, 국제, 전용면적 76.18㎡(약 23.05평), 1994년식, 2층. 거래가: 40,000,000원. (평당 약 52.5만원)

본 건(전용면적 75.63㎡, 1994년식, 3층)과 유사한 면적과 층수를 가진 연안B동(1번 사례)의 경우 6700만원에 거래되었습니다. 1994년 준공된 국제(3번 사례)의 경우 2층임에도 불구하고 4000만원에 거래되어, 본 건의 감정가(8500만원) 대비 시세는 낮게 형성된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 관련 JSON 데이터는 매매 데이터와 동일한 내용으로 분석되어, 정확한 전월세 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 유사한 물건들의 매매 시세로 미루어 볼 때, 임대 수익률은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

부동산 이용계획상 상대보호구역(은성유치원)으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 대상 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 구체적인 확인이 필요합니다. 해당 권리가 실존할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련

1994년 준공된 건물로, 건축 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

건축법상 고도지구(7층 이하)로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역 등의 공법상 제한 사항이 있습니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 계양동의 주거지역 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 1994년식의 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 물건명세서상 '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 주의가 필요합니다. 또한, 건물의 노후화 및 공법상 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저가 입찰 시 시세차익 기대 가능.

* 인수 부담이 있는 권리가 명확히 확인되지 않는다면 명도 관련 리스크는 크지 않을 수 있음.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 향후 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

상기 분석된 주변 시세, 건물 노후도, 미확인 권리(지상권) 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 가장 유사한 거래 사례인 6700만원(연안B동, 1998년식) 및 4000만원(국제, 1994년식, 2층)의 가격을 참고하여, 본 건의 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 55,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 8500만원 대비 약 65% 수준으로, 철저한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.