나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1066 [1] 대구광역시 남구 대명동 1220-16 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""경상공업고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 3층 301호로서,
- 외벽 : 적벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향완경사지에 조성된 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구(경상공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1066 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1220-16 3층301호

신주소: 대구광역시 남구 현충로25길 42-3 (대명동)

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

건물 전용면적: 76.73㎡ (약 23.21평)

토지 지분 면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청신신용협동조합 (말소기준권리)

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 남구 대명동 소재 "경상공업고등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위환경: 본건 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통 수준임.

도로: 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지: 남측 하향 완경사지에 조성된 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(경상공업고등학교)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 22일 접수된 청신신용협동조합의 근저당권 (을1, 55,000,000원)임.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 등기사항에 별도로 명시된 인수되는 권리는 없음. (물건명세서상 지상권 관련 기재 내용 없음)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됨. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

등기부채권 총액: 96,230,936원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택 등이 분포하고 있음.

근린생활시설 또한 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 환경임.

경상공업고등학교가 인근에 위치하고 있어 학생 유동인구 및 관련 상권도 일부 존재할 수 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호임.

건축 연도: 1996년 1월 10일 사용승인된 건물임.

외벽: 적벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.

내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

바닥: 장판지 및 타일 등 마감.

창호: 새시창으로 구성되어 있음.

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급 및 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 '중복사건'으로 분류되어 있으며, 이는 동일 물건에 대한 복수의 경매 절차가 진행 중이거나 관련 사건이 존재할 수 있음을 시사함. 경매 절차의 진행 및 최종 매각 여부에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 추가 조사가 요구됨.

임대관계 미확인: 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 함. 인수 보증금 합계가 0원이라도 미상으로 인한 불확실성은 존재함.

건물 노후: 1996년 건축되어 약 30년 경과한 건물로, 유지보수 및 시설 교체 등에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있음.

소액 채권 존재: 등기부상 여러 건의 가압류 및 근저당, 경매 개시 결정 등 다수의 채권이 존재하며, 채권 총액이 감정가와 근접하거나 상회할 수 있음. (등기부채권 총액: 96,230,936원)

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편임.

그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 임대관계 미상이라는 불확실성이 존재하며, 건축 연도 또한 오래되어 잠재적인 리스크 요인을 내포하고 있음.

감정가는 182,000,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 및 물건의 제반 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

대명동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 가치 상승 기대.

'중복사건'으로 인한 경매 절차의 변동성을 활용하여 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있음.

소액의 투자금으로 접근 가능한 다세대주택 물건임. (단, 입찰가 산정 시 리스크 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 75㎡)의 다세대주택 시세는 약 12,300만원 수준으로 파악됨 (2026년 7월 1일 거래, 75.265㎡, 12,300만원).

본건의 전용면적(76.73㎡)과 건축 연도(1996년)를 감안할 때, 보수적인 시장 가치는 약 11,100만원에서 12,500만원 범위로 추정됨.

하지만 감정가 182,000,000원 대비 시장 가격 괴리가 크고, '중복사건' 및 '임대관계 미상' 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 낙찰가율을 보수적으로 적용하는 것이 타당함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 약 128,000,000원으로 산정함.

본 입찰가는 시장 시세, 물건의 특성 및 제반 리스크를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.