나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1061 [1] 경상북도 청도군 청도읍 무등리 411-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 청도읍 무등리 소재 '무등마을' 서측 인근에 위치하며 주위일대는 기존 취락, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 1)까지 차량출입이 가능하며 간선도로가 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 1) : 부정형 평지로서 '단독주택 및 차고'부지임.
본건 3) : 부정형 평지로서 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1) : 본건 북측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함.
본건 3) : 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1, 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(청도08)), 가축사육제한구역
(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 1)토지상에는 조경수, 과수목 수주가 식재되어 있고, 본건 3)토지상에는
과수목(감나무, 대추나무 등) 수주가 식재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건으로서
외벽 : 외장석 마감 및 일부 복합판넬마감
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등
바닥 : 장판지깔지, 타일 마감 등
창호 : 새시 이중창호임.

부속 강파이프구조 단층건으로서
무벽체임.

이용상태

단독주택임.
부속 차고 및 계사임.

설비내역

단독주택부분은 급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 2) 부속건물의 공부상 용도는 '창고'이나 실제 '차고 및 계사'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 본건 2) 단독주택 옥상부분에는 태양광설비(거주인의 구두진술에 의하면 용량
3kw)가 있으며, 제시외건물 ㄴ)은 이동가능한 조립식 창고임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-3, 2-4) 포함. 이동 가능한 조립식 창고(제시외 건물 2-2) 매각 제외. 토지 지상 조경수, 과수목 포함 매각.
[목록2] 건물 중 공부상 건축면적에 포함되지 않은 발코니, 데크, 테라스 매각 포함. 건물 부속건물의 공부상 용도 ‘창고’이나 실제 ‘차고 및 계사’임. 건물 옥상 태양광설비 매각 포함.
[목록3] 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(불법창고 철거).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1061 (1)

소재지: 경상북도 청도군 청도읍 무등리 411-3

용도: 단독주택

감정가: 564,289,000원

물건명세서 작성일: 2026-06-04

1.2. 면적 정보

토지면적: 1035.00㎡ (약 313.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 229.24㎡ (약 69.35평)

건물 제시외면적: 40.10㎡ (약 12.13평)

건물 중 공부상 건축면적에 포함되지 않은 발코니, 데크, 테라스 등도 매각에 포함됩니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 청도군 청도읍 무등리 소재 '무등마을' 서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 기존 취락, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

무등리는 복숭아 생산지로 유명한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 간선도로가 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

북측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접해 있습니다.

다만, 토지 3)은 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지 1)은 부정형 평지로서 '단독주택 및 차고' 부지로 이용 중입니다.

토지 3)은 부정형 평지로서 '전' (밭)으로 이용 중입니다.

토지 지상에는 조경수 및 과수목(감나무, 대추나무 등)이 식재되어 있으며, 이들 모두 매각에 포함됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형), 가축사육제한구역(절대사육제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-3, 2-4)은 포함되나, 이동 가능한 조립식 창고(제시외 건물 2-2)는 매각 제외됩니다.

본건 2) 부속건물(차고 및 계사)의 공부상 용도는 '창고'이나 실제 용도는 '차고 및 계사'입니다.

건물 옥상 태양광 설비(3kw)도 매각에 포함됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

모든 근저당권, 임의경매 등은 말소기준권리(신한은행 근저당권, 접수일자 2015-09-04)에 의해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임을 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전(증여, 매매) 이력 다수. 말소기준권리인 신한은행 근저당권(2015-09-04) 및 임의경매(2025-08-21) 기록이 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(2015-08-13) 후 신한은행 근저당권(2015-09-04) 및 임의경매(2025-08-21) 기록이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,920,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 무등마을은 농경지가 많고 비교적 조용한 지역입니다.

주변에 소규모 공장과 취락이 혼재하고 있어, 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 구체적인 상권 분석이 어렵습니다.

4.2. 시세 동향 (청도군 청도읍 일대)

최근 청도군 청도읍 일대 부동산 시세를 종합적으로 볼 때, 토지 자체의 가격과 건축물의 신축 연도(2015년)를 고려할 때 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 형성이 가능할 것으로 보입니다.

유튜브 등에서 유사한 물건(토지 포함 전원주택)이 2억원대에서 5억원대까지 경매 또는 급매로 나오고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

토지 가격은 평당 약 15만원 ~ 40만원 수준에서 거래되는 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설물은 확인되지 않았습니다. 다만, 남측 3-4m 거리에 축사가 존재한다는 언급이 있어 냄새 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

청도읍 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 분포하고 있어 접근 가능합니다.

본건 인근에는 하나병원(영은의료재단)과 청도메타병원(해동의료재단), 청도 대남병원 등 의료시설이 위치해 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 이용 시 간선도로를 통해 지역 내 이동이 용이하며, 대구 및 부산과의 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지 일부가 농지(전)로 이용 중이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 확인 후 준비해야 합니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

제시외 건물 중 일부(창고, 차고 겸 계사 등)는 가설건축물로 신고되지 않았거나 불법 건축물일 수 있으며, 이로 인해 철거 등 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치

부속건물의 공부상 용도는 '창고'이나 실제로는 '차고 및 계사'로 이용 중입니다.

6.4. 토지 맹지

토지 3)은 지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통한 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 가축사육제한구역

해당 지역은 가축사육제한구역(절대사육제한지역)으로 지정되어 있어, 축산업 관련 활동에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 일괄 매각 및 넓은 토지

토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지를 활용한 다양한 개발(신축, 증축, 조경 등)이 가능합니다. 총 1035㎡(약 313평)의 넓은 토지는 큰 장점입니다.

7.2. 포함 매각 물건

토지 지상의 조경수, 과수목, 건물 중 공부상 면적 외 발코니, 데크, 테라스, 옥상 태양광 설비 등이 매각에 포함되어 부대적인 가치를 높입니다.

7.3. 단독주택으로서의 잠재력

넓은 토지를 활용하여 전원생활, 주말주택, 귀농/귀촌 주택 등으로 활용 가치가 높습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 조용한 전원생활을 원하는 분들에게 매력적인 매물입니다. 2015년에 신축된 건물이며, 태양광 설비, 조경수, 과수목 등 부가적인 가치를 포함하고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 불법 건축물 철거 가능성, 건물 부속건물의 실제 용도와 공부상 용도 불일치, 남측 인근 축사로 인한 환경적 영향 가능성 등은 신중하게 검토해야 할 리스크 요소입니다.

특히, 제시외 이동 가능한 조립식 창고는 매각에서 제외되므로, 이를 제외한 제시외 건물들의 법적 상태를 명확히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 564,289,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석이 누락되었으며, 본건과 유사한 단독주택의 최근 실거래가 및 주변 부동산 시세 정보가 제한적입니다.

다만, 유튜브 등을 통해 파악된 유사 매물의 경매 진행 현황을 볼 때, 2차 입찰가(395,002,000원) 또는 3차 입찰가(276,501,000원) 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

최종 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현지 부동산 시세 조사 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 토지(대지, 전)의 개발 가능성 및 활용 가치 평가

* 건물의 유지보수 상태 및 추가 공사 필요성 검토

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 원상회복 의무 비용 산정

* 인근 축사로 인한 잠재적 환경 문제 고려

* 본건을 통한 실거주, 임대, 투자 등 구체적인 목적 설정

* 최근 경매 낙찰가율 추이

본 건의 경우, 3차 최저가가 약 2억 7천만원대로 낮게 형성되어 있으나, 실제 낙찰가는 현장 조사 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.