나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9045 [1] 대구광역시 북구 읍내동 491 칠곡이편한세상 105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "칠곡중학교" 동측 인근에 위치하는 "칠곡이편한세상" 제105동 제2층 제201호 단위세대로서, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상19층 건 중 제105동 제2층 제201호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, E/V설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 건[아파트]부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건단지 서측으로 폭 약 35~40M, 동측 및 북측, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~ 40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(문화재:칠곡향교 대성전)<대구광역시문화재보호조례> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구지방법원 2025타경9045 (1)

대구광역시 북구 읍내동 491 칠곡이편한세상 105동 2층201호

아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 43.30㎡ (약 13.11평)

토지지분: 43.298㎡ (약 13.11평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.7337㎡ (약 25.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

특수물건정보: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

대상물건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "칠곡중학교" 동측 인근에 위치한 "칠곡이편한세상" 105동 2층 201호입니다.

부근 일대는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 서측으로 폭 약 35~40M, 동측 및 북측, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을14, 북대구신용협동조합 근저당권, 2020년 2월 25일 접수.

등기부 요약:

소유권 이전:

갑5: 권지훈, 2012년 7월 16일

갑6: 박대웅, 2015년 10월 29일 (매매 금356,000,000원)

근저당권:

을14: 북대구신용협동조합, 2020년 2월 25일, 금287,700,000원 (말소기준권리)

을18: 이천란, 2020년 5월 12일, 금100,000,000원 (말소)

압류 및 가압류:

갑7: 북대구세무서장, 2025년 7월 2일 (압류, 말소)

갑8: 대구신용보증재단, 2025년 8월 7일 (가압류, 금73,700,000원, 말소)

갑9: 북대구신용협동조합, 2025년 8월 21일 (임의경매, 금198,222,600원, 말소)

갑10: 소상공인시장진흥공단, 2025년 10월 15일 (가압류, 금30,433,478원, 말소)

갑11: 북구(대구광역시), 2025년 10월 29일 (압류, 말소)

총 채권 금액은 491,833,478원입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항: 임차인의 보증금 및 계약 조건이 미상으로, 임대관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요: 없음)

1.3. 상권분석

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지 주변으로 다세대주택 및 다른 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

전반적으로 주거 밀집 지역의 상권 특성을 보이며, 인근 학교 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

교육시설: "칠곡중학교"가 동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교도 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 인근 지역의 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: "칠곡이편한세상" 단지 내 또는 인근에 주민 공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 생활의 질을 높여줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 및 계약 조건이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 명도 기간이 길어질 수 있습니다.

임차인의 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 명도 부담이 달라질 수 있으므로, 현황 조사를 철저히 해야 합니다.

토지이용계획상 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치한 칠곡이편한세상 아파트로서, 지역 내에서 준수한 입지와 생활 편의성을 제공하는 주거 단지입니다.

2009년에 준공되어 비교적 최신 연식의 아파트이며, 전용면적 84.73㎡(약 25.63평)으로 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 크기입니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 계약 내용이 미상이라는 점은 명도 과정에서의 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담이나 시간 지연을 초래할 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인 문제는 별도의 고려가 필요합니다.

정확한 시세 파악과 함께 임차인과의 원활한 명도 협상이 가능한지에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 대구 북구의 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 안정적인 실거주가 가능합니다.

시세차익 기대: 최근 실거래가를 고려할 때, 명도 리스크를 적절히 관리한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

안정적인 아파트 시장: 대구 북구 지역 아파트 시장은 꾸준한 수요를 기반으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 310,000,000원

최근 실거래가 (84.73㎡ 기준):

* 2026년 6월 21일, 2층, 32,000,000원

* 2026년 6월 17일, 8층, 34,800,000원

대항력 있는 임차인의 보증금 및 계약 조건이 미상이라는 점은 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. '인수 보증금'은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 협상 여지 및 예상 명도 비용을 고려해야 합니다.

이에 따라, 상기 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 325,000,000원 에서 335,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.