나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12285 [1] 충청남도 천안시 동남구 다가동 578 일봉산해피트리 103동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동 소재 ""천안일봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림(일봉산) 등으로 형성된 도심지역으로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로, 봉명
역(국철1호선) 이 소재하여 제반 교통상황은 보통임..

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 103동 지상18층 건내 2층 205호로서 (사용승인: 2017.12.29)

- 외벽: 석재타일, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (발코니확장형-방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 현관, 발코니
등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 경사지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트단지의 북측, 남측, 동측으로 2차선의 포장도로가 소재하며, 차량의 출입
구는 북측과 동측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(다가동 ○○아파트), 소로1류
(폭 10m~12m)(2015-05-01)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(천안일봉유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안일봉
초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문
화재보호조례>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
현황도면 등에 의거하여 기재하였음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12285 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 다가동 578 일봉산해피트리 103동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 49.31㎡ (약 14.91평)

토지공유지분: 49.3118㎡ (약 14.91평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

건물공유지분: 84.9458㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 18층 건물 내 2층 205호

사용승인일: 2017.12.29

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, HF 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동 소재 "천안일봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 그리고 일봉산 등 자연림으로 형성된 도심 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스 정류장과 주요 간선도로가 있으며, 지하철 1호선 봉명역도 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 관련 등기부에는 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다 (말소 예정 권리 포함):

* 주택임차권 (을3): 서정윤, 보증금 270,000,000원, 전입/확정일자 2022.05.18.

* 소유권 이전 (갑9, 갑10): 조성원, 박종만 (매매)

* 압류 (갑11): 통영세무서장 (말소 기준 권리)

* 강제경매 (갑12): 한국주택금융공사, 채권액 297,762,412원 (본건 사건)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 정보:

* 성명: 서정윤

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022.05.18

* 확정일자: 2022.05.18

* 배당신고일자: 2024.07.10

* 대항력: 없음 (서류상 명시)

* 권리 분석 핵심:

물건명세서에 따르면, 을구 순위 3번 임차권등기(2024. 7. 10. 등기)가 존재하며 임대차보증금은 270,000,000원입니다. 해당 임차권은 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 즉, 배당금을 통해 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 임차인의 보증금 270,000,000원은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 다가동 일대는 아파트 단지와 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 일봉산 인근에 위치하여 일부 자연 녹지를 접하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 주변 학교: 천안일봉초등학교 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 아파트 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 소방 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 23대 (지상 4대, 지하 19대) 주차 가능합니다.

* 기타: 아파트 정보에 따르면 최고층 20층, 총 6개동 546세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

본건은 대항력 있는 임차인(서정윤)이 존재했으나, 해당 임차인이 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 큰 리스크 요인이 해소된 것으로 판단되나, 임차인 관련 서류 및 절차의 정확성을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로 1류, 소로 2류 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안일봉유치원, 천안일봉초등학교), 역사문화환경보존지역 등

7. 종합 의견

본 건은 천안시 동남구 다가동에 위치한 일봉산해피트리 아파트 103동 2층 205호로, 감정가는 2억 4천 7백만 원입니다. 아파트로서의 기본적인 주거 환경과 교통 여건은 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 임차인이 존재했으나 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 임차인의 보증금 2억 7천만 원은 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 확인되었습니다. 이는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크가 해소되었음을 의미합니다.

최근 매매 사례들을 살펴보면, 본 건과 유사한 면적의 아파트들이 2억 5천 8백만 원에서 2억 7천 2백 5십만 원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 2억 4천 7백만 원으로, 최근 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하여 인수 부담 없음.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 일봉초등학교 인근으로 교육 환경 양호, 교통 편리.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 우수.

9. 예상 입찰가

본 건은 매각으로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 최근 실거래가가 2억 5천 8백만 원 ~ 2억 7천 2백 5십만 원 수준이며, 감정가는 2억 4천 7백만 원입니다.

임차인 관련 리스크 해소, 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 255,000,000원에서 270,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 103% ~ 109% 수준이며, 최근 실거래가 범위 내에서 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 경매 당일 입찰 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.