나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15947 [1] 충청남도 보령시 명천동 1010 명천코아루 107동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 명천동 소재 ""명천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동 주택(아파트)단지, 학교, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 제11층 제1102호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부타일 마감 등,
창 호: 샷시창호마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도와 연계되어 있으며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(명천동 코아루아파트),
소로1류(폭 10m~12m)(2025-01-31)(소로1-26)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31)(소로2
-65)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-31)(중로1-1)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-
01-31)(중로3-21)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(2025-01-31)(중로3-9)(접합), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역
(2018-10-19)(송정천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-10-19)(송정천)<소하천정비법>, 하
수처리구역(보령)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15947 (1)

소재지: 충청남도 보령시 명천동 1010 명천코아루 107동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 375,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자(등기부): 보령수산업협동조합

면적 정보:

토지 면적: 62.87㎡ (약 19.02평)

건물 전용 면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

건물 공급 면적: 107.60㎡ (약 32.55평)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 명천동 소재 "명천초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동 주택(아파트)단지, 학교, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

- 권리종류: 근저당권

- 권리자: 보령수산업협동조합

- 접수일자: 2024-08-16

- 권리금액: 295,100,000원

등기부 현황:

* 소유권이전 (갑2) - 강진우, 접수일 2008-10-20, 상태: 말소

* 근저당권 (을5) - 보령수산업협동조합, 접수일 2024-08-16, 295,100,000원, 상태: 말소

* 근저당권 (을7) - 이순영, 접수일 2024-10-11, 60,000,000원, 상태: 말소

* 소유권이전 (갑5) - 강유하외 3명, 접수일 2025-07-08, 상태: 확인필요

* 가압류 (갑6) - 신용보증기금, 접수일 2025-07-18, 434,999,998원, 상태: 말소

* 임의경매 (갑7) - 보령수산업협동조합, 접수일 2025-08-28, 229,801,945원, 상태: 말소

인수주의사항:

* 소유권이전 (갑5): 2025-07-08 접수분으로, 말소기준권리(2024-08-16)보다 늦은 날짜이나 '말소' 표시가 없어 인수 가능성이 있습니다. 상세 확인 필요.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

지상권개요: (상세 내용 확인 필요)

1.3. 상권분석

본 물건은 보령시 명천동의 택지개발지구 내에 위치하여 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

* 주변으로는 명천초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군이 우수한 편입니다.

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

명칭: 명천코아루

주소: 충청남도 보령시 명천동 1010 명천코아루

건축 연도: 2008년

총 동수: 9동

총 세대수: 623세대

최고층: 22층, 최저층: 1층

주차 대수: 총 239대 (지상 3대, 지하 17대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

본 건 상세 정보:

위치: 명천코아루 107동 11층 1102호

사용승인일: 2008년 08월 18일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 18층 건물 중 11층

전용 면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

공급 면적: 107.60㎡ (약 32.55평)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상:

현 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등의 구체적인 사항이 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 미상이므로 보증금 미회수 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 미확인 권리 인수 가능성:

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세의 차이:

본 물건의 감정가는 375,000,000원이나, 최근 실거래가 평균은 약 276,000,000원 수준으로, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 명천동에 위치한 명천코아루 아파트입니다.

준수한 입지 조건과 비교적 양호한 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 말소될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가장 중요한 리스크는 임차인 현황이 미상이라는 점이며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 정주 여건이 우수합니다.

* 대단지 아파트: 명천코아루는 총 623세대로, 단지 규모가 있어 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 주택 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 지역 부동산 시장 동향 면밀히 분석 필요)

* 명도 완료 시 투자 가치 상승: 임차인 문제가 원만히 해결될 경우, 안정적인 임대 수익 또는 매매 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 23일: 275,000,000원 (84.92㎡, 4층)

* 2026년 5월 21일: 290,000,000원 (84.95㎡, 8층)

* 2026년 6월 21일: 263,000,000원 (84.92㎡, 7층)

평균 실거래가: 약 276,000,000원

감정가: 375,000,000원

종합 의견:

본 물건의 감정가는 375,000,000원이나, 최근 실거래가는 263,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

또한, 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

최근 최고 실거래가인 290,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 310,000,000원 (약 3억 1천만원)

본 입찰가는 최근 시세 및 감정가, 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 관계 정밀 분석 후 입찰가격을 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.