나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503257 [1] 대전광역시 서구 탄방동 64-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 '탄방초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다
가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 서원, 공원 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경
은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 6M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도산서원)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물으로서,
(사용승인일: 2019.11.06)

외벽: 석재, 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1) 1층: 현황 '근린생활시설 3개호'로 이용중임.
2층: 현황 '다가구주택(6가구)'으로 이용중임.
3층: 현황 '다가구주택(6가구)'으로 이용중임.
4층: 현황 '다가구주택(5가구(4층과 연결된 누다락 등 소재))'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, E/V설비, 태양광설비, 소방관련설비, 주자장 등 갖추었
음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-건축면적 미포함된 1층 주차장, 주차장진출입로, 2~4층 확장형발코니, 4층 연결 누다락 및 계단실 등은 건물 포함 평가 및 매각 포함.
-지상 소재 수목 토지 포함 평가 및 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503257 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 대전광역시 서구 탄방동 64-7 (신주소: 대전광역시 서구 도솔로 457-9)

* 용도: 다가구주택 및 제1종근린생활시설

* 감정가: 4,030,128,450원

* 토지 면적: 869.10㎡ (약 262.91평)

* 건물 면적: 883.45㎡ (약 267.27평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축물 개요:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2019년 11월 06일

* 층수: 지하 없음, 지상 4층

* 주요 용도: 다가구주택(17가구), 제1종근린생활시설(3개호)

* 건축 면적: 408.39㎡

* 연면적: 883.45㎡

* 건폐율: 46.99%

* 용적률: 101.65%

* 주차: 옥외 주차 14대 가능

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 1층 주차장, 주차장 진출입로, 확장형 발코니, 누다락 등은 건물에 포함되어 평가 및 매각됩니다. 지상 수목도 토지에 포함되어 평가 및 매각됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 탄방동에 소재하며, '탄방초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 서원, 공원 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 말소기준권리: 2019년 11월 14일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,800,000,000원)

* 등기부채권 총액 (토지): 약 1,828,241,760원

* 등기부채권 총액 (건물): 약 3,218,241,760원

* 임차인 현황:

* 총 25명의 임차인이 확인되며, 대부분의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자, 말소기준권리 등을 종합적으로 고려)

* 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 정보:

* (101) 홍 , 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원, 전입/확정/배당 2025-09-17, 대항력 없음.

* (102) 홍 , 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2020-03-09, 확정 2020-01-22, 배당 2025-09-17, 대항력 없음.

* (103) 김 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (103) 윤 , 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-08-28, 확정 2025-09-08, 배당 2025-09-10, 대항력 없음.

* (103) 주식회사쏠비스, 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (201) 인 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (201) 한국토지주택공사(입주자인우진), 보증금 90,000,000원, 차임 없음, 전입 2022-04-19, 확정 2022-04-06, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (202) 이 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (202) 한국토지주택공사(입주자이유정), 보증금 130,000,000원, 차임 없음, 전입 2024-04-19, 확정 2024-03-25, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (203) 나 , 보증금 100,000,000원, 차임 없음, 전입 2019-12-16, 확정 2019-11-18, 배당 2025-09-17, 대항력 없음.

* (204) 박 , 보증금 150,000,000원, 차임 없음, 전입 2021-12-06, 확정 2025-09-05, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (205) 이 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (206) 문 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (206) 한국토지주택공사(입주자문상옥), 보증금 160,000,000원, 차임 없음, 전입 2022-01-07, 확정 2021-12-16, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (301) 심 , 보증금 140,000,000원, 차임 없음, 전입 2021-12-30, 확정 2021-12-02, 배당 2025-09-05, 대항력 없음.

* (301) 이 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (302) 손 , 보증금 130,000,000원, 차임 없음, 전입 2020-02-17, 확정 2020-01-09, 배당 2025-09-15, 대항력 없음.

* (303) 조 , 보증금 90,000,000원, 차임 없음, 전입 2019-11-28, 확정 2019-11-15, 배당 2025-09-12, 대항력 없음.

* (304) 정 , 보증금 90,000,000원, 차임 없음, 전입 2019-12-12, 확정 2019-11-26, 배당 2025-05-23, 대항력 없음.

* (305) 윤 , 보증금 120,000,000원, 차임 없음, 전입 2022-12-19, 확정 2022-11-22, 배당 2025-09-30, 대항력 없음.

* (306) 여 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (306) 한국토지주택공사(입주자여승구), 보증금 130,000,000원, 차임 없음, 전입 2024-05-24, 확정 2024-05-02, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (401) 이 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (401) 한국토지주택공사(입주자이수인), 보증금 95,000,000원, 차임 없음, 전입 2024-04-16, 확정 2024-03-29, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (402) 최 , 보증금/차임 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* (402) 한국토지주택공사(입주자최지수), 보증금 130,000,000원, 차임 없음, 전입 2024-04-18, 확정 2024-03-29, 배당 2025-09-08, 대항력 없음.

* (403) 고 , 보증금 90,000,000원, 차임 없음, 전입 2023-09-26, 확정 2023-09-26, 배당 2025-09-05, 대항력 없음.

* (404) 박 , 보증금 25,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-08-12, 확정 2024-07-23, 배당 2025-08-18, 대항력 없음.

* (405) 한 , 보증금 200,000,000원, 차임 없음, 전입 2024-04-24, 확정 2024-04-24, 배당 2025-12-01, 대항력 없음.

* 확인 가능한 총 임차 보증금 합계: 1,805,000,000원. (일부 임차인의 보증금은 미상입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됨)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 서구 탄방동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다.

* 1층에 제1종근린생활시설이 있어 지역 주민을 위한 편의를 제공할 수 있습니다.

* 탄방초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 간선도로 및 버스정류장이 가까워 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 탄방초등학교가 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주거지대 내 근린생활시설 이용이 편리하며, 주변 공원 등 녹지 공간도 존재합니다.

* 혐오시설: 본 물건의 소재지 주변을 조사한 결과, 유해하거나 혐오스러운 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 물건은 중복 사건으로 진행 중이므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 다수의 임차인: 25명의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축, 증축, 개축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 추가 평가/매각 포함 사항: 1층 주차장, 주차장 진출입로, 확장형 발코니, 누다락 및 계단실, 지상 수목 등은 건물 및 토지에 포함되어 평가 및 매각되므로, 인수 범위에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동에 위치한 2019년 신축의 다가구주택 및 근린생활시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 40.3억원이며, 토지 및 건물 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다수의 임차인이 존재하지만 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 중복 사건이라는 점과 복잡한 임차인 구성은 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

* 안정적 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 탄방초등학교 인근으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 수익 다각화: 다가구주택과 근린생활시설의 복합 용도로 수익 창출이 가능합니다.

* 명도 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 관리 및 활용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,030,128,450원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 감정가 대비 인수할 보증금이 없어 명도 관련 직접적인 재정 부담은 적습니다. 그러나 중복 사건, 다수의 임차인 존재, 토지이용계획 제한 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 일반적으로 신축에 가까운 건물이나 입지가 좋은 물건의 경우 감정가 이상으로 낙찰되기도 하며, 경쟁 입찰자의 수에 따라 가격이 변동될 수 있습니다.

* 명도 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 감정가의 75% ~ 85% 수준 (약 30.2억원 ~ 34.2억원)에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 주의: 본 예상가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법원 배당표, 주변 시세, 명도 비용, 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.