나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3816 [1] 대전광역시 동구 효평동 581-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 효평동 소재 ""천개동 향토회관"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 농촌주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 산간 농촌지대로 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

현황 도로인 기호(3)을 통해 제반 차량의 진출입이 가능하며, 천개동마을 인근에 농촌버스승강장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 불편한 편임.

형태 및 이용상태

◎ 기호(1)
인접필지 및 도로대비 완경사인 사다리형의 토지로, 근린생활시설(일반음식점) 건부지로 이용중임.

◎ 기호(3)
인접필지 및 도로대비 완경사인 사다리형의 토지로, 현황 도로임.

인접 도로상태

◎ 기호(1)
남동측으로 기호(3)을 경유하여 노폭 3M 내외의 포장도로에 접함.

◎ 기호(3)
건축법상 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

◎ 기호(1)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-03-22)(개발제한구역)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역(별도확인요함환경과)<수도법>, 수질보전특별대책지역(별도확인요함환경과) <환경정책기본법> 도로(일부포함)(건축법),환경정비구역.

◎ 기호(3)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-03-22)(개발제한구역)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역(별도확인요함환경과)<수도법>, 수질보전특별대책지역(별도확인요함환경과) <환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 소재하는 화단은 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 인접필지(581-14번지)와의 경계부분에 타인소유로 표식이 부착된 농업용창고가 소재함.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지하1층/지상2층 건물로,
(일반건축물대장상 사용승인일:2013.03.05)

외벽 : 외장타일, 흙벽돌쌓기 치장마감(1,2층 일부) 등
내벽 : 벽지 및 타일마감, 몰탈위 페인팅
창호 : 샷시창호

이용상태

지1층 : 창고
1~2층 : 근린생활시설(외부표기상 ""계족산 산골식당"")로 등재되어 있으나, 현장조사시 영업이 중단된 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 ""사진용지"", ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 발코니 및 옥상에 설치된 가정용 태양광 설비(건축물대장상 최근 단독주택→근린생활 시설로 용도변경됨, 변동일:2025.01.08.)를 포함하여 평가하였음.

다. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉢) 및 태양광설비 포함
- 목록1 지상 농업용창고 매각제외
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3816 (1)

소재지: 대전광역시 동구 효평동 581-2 (신주소: 대전광역시 동구 천개동로251번길 107-40 (효평동))

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설, 일반음식점)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 331.00㎡ (약 99.99평)

건물면적: 197.31㎡ (약 59.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 76.60㎡

1.3. 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 205,840,050원

특이사항: 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

추가 포함사항: 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉢) 및 태양광설비 포함

매각제외: 목록1 지상 농업용창고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 동구 효평동 소재 "천개동 향토회관" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농촌주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 산간 농촌지대로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

현황 도로인 기호(3)을 통해 제반 차량의 진출입이 가능합니다. 천개동마을 인근에 농촌버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편입니다.

기호(1) 토지는 남동측으로 기호(3)을 경유하여 노폭 3M 내외의 포장도로에 접해 있으며, 기호(3) 토지는 건축법상 도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 개발제한구역, 상수원보호구역(별도 확인 요망), 수질보전특별대책지역(별도 확인 요망), 도로(일부 포함), 환경정비구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 건물 현황

3.1. 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지하1층/지상2층 건물입니다. 일반건축물대장상 사용승인일은 2013년 3월 5일이며, 건축물대장상 최근 단독주택에서 근린생활시설(일반음식점)로 용도 변경된 이력이 있습니다 (2025.01.08.).

외벽은 외장타일, 흙벽돌쌓기 치장마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일마감, 몰탈위 페인팅으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

3.2. 이용상태

지하 1층은 창고로 이용 중입니다.

1층과 2층은 근린생활시설(외부 표기상 "계족산 산골식당")로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 영업이 중단된 상태였습니다.

3.3. 부합물 및 종물

별지 사진용지, 건물개황도를 참조할 수 있습니다. 발코니 및 옥상에 설치된 가정용 태양광 설비가 포함되어 평가되었습니다. 토지가격에는 화단이 포함되어 평가되었으며, 인접 필지(581-14번지)와의 경계 부분에 타인 소유로 표식이 부착된 농업용창고가 소재하나 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

4.1. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 7월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(130,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

4.1. 2. 인수 가능 권리

2025년 7월 7일 접수된 김경진 명의의 25번 가등기 소유권이전청구권가압류(187,305,452원)가 있습니다. 이 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4.1. 3. 기타 권리 사항

2021년 5월 3일 진영탁 명의의 소유권이전 등기가 있으며, 2025년 8월 29일 대전동부신용협동조합 명의의 임의경매개시결정(91,495,708원)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 말소될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 5일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 전반적으로 농촌 지역의 특성을 보이며, 주택, 농경지와 함께 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다. 현재 건물은 음식점으로 등재되어 있으나 영업이 중단된 상태로, 지역 내 상업 활동보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활편의시설

가장 가까운 대중교통 시설은 천개동마을 인근의 농촌버스승강장이지만, 광범위한 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰이 되지 않았거나 계약이 해제된 물건이므로, 유찰 사유 및 이전 입찰 경쟁률 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 상수원보호구역, 수질보전특별대책지역 등 여러 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축 및 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

* 영업 중단 상태: 건물 용도가 음식점으로 되어 있으나 영업이 중단된 상태이므로, 재개 시 예상되는 리스크 및 필요한 투자 비용을 고려해야 합니다.

* 가등기 인수: 김경진 명의의 소유권이전청구권가압류(187,305,452원)가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 높아, 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가의 20%로, 일반 경매보다 높은 금액이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 추후 개발 가능성: 자연녹지 지역으로 지정되어 있어, 향후 도시계획 변경 시 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일괄적으로 취득 가능하여, 활용도를 높이고자 하는 경우 유리할 수 있습니다.

* 현황 분석을 통한 가치 재평가: 영업 중단 상태인 건물을 리모델링하거나 타 용도로 전환하여 새로운 가치를 창출할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 효평동에 위치한 근린생활시설 건물 및 토지로, 재매각 대상입니다. 산간 농촌 지역에 소재하며, 토지 이용에 여러 제약이 따릅니다. 건물은 사용승인을 받은 지 비교적 오래되지 않았으나, 현재 영업이 중단된 상태입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정이나, 2025년 7월 7일 접수된 가등기(소유권이전청구권가압류)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 본 물건 취득 시 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 가등기 권리의 최종 처리 결과 확인, 주변 시세 조사, 그리고 향후 토지 이용 가능성 및 건물 활용 방안에 대한 심도 있는 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 김경진 명의의 소유권이전청구권가압류(187,305,452원)입니다. 이 가압류는 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 낙찰가는 이 금액을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

감정가: 205,840,050원

가등기 금액 (인수 가능성 높음): 187,305,452원

상기 가등기 금액을 고려할 때, 단순 감정가 대비 할인율 적용만으로는 적정 입찰가 산정이 어렵습니다. 가등기 인수 시 총 부담액이 감정가를 상회할 수 있으므로, 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. 추가적인 현장 조사, 관련 법률 전문가의 자문, 그리고 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권장합니다.

그럼에도 불구하고, 보수적인 관점에서 잠재적 리스크(특히 가등기 인수)를 감안할 경우, 대략적인 입찰 희망가는 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 (이는 매우 보수적인 추정치이며, 가등기 인수 여부에 따라 변동성이 매우 큽니다.)

참고사항:

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의하십시오.

* 가장 우선적으로 가등기(소유권이전청구권가압류)의 말소 여부 및 인수 여부를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.