나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503292 [1] 세종특별자치시 연서면 쌍류리 94-23 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 ""쌍류초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 임야지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 완경사지의 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 , 성장관리계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임
2)본건의 위치 등은 지적경계가 명확하지 않아 목측에 의한 것으로 정확한 경계 등은 별도의 측량을 요함

물건 비고

맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503292 (1)

2.2. 소재지

세종특별자치시 연서면 쌍류리 94-23

2.3. 용도

임야

2.4. 면적

토지면적: 491.00㎡ (약 148.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.5. 감정평가액

46,154,000원

2.6. 경매구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

박OO

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 "쌍류초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 임야 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가능한 맹지 상태로, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 가능성 등을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가되나, 사실상 차량 접근 불가로 인한 불편함이 예상됩니다.

3.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 완경사지에 자연림 상태로 이루어져 있습니다.

3.4. 인접 도로 상태

맹지로서 인접한 도로가 없습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 보전관리지역

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 준보전산지

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 주식회사세종신도시개발 (2021-01-22)

* 근저당권: 김영규 (2023-08-31, 60,000,000원), 박윤정 (2023-08-31, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사디투 (2024-08-08, 200,000,000원)

* 소유권 이전 청구권 가등기: 주식회사디투 (2024-11-06)

* 근저당권: 박윤정 (2025-05-26, 20,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 박윤정 (2025-08-29, 81,775,342원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-10)

총 등기부 채권액은 364,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 세종특별자치시 연서면 쌍류리는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적으로는 농촌 및 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

5.2. 개발 가능성

준보전산지 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 따르나, 관련 법규 완화 추세에 따라 향후 개발 가능성을 신중히 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점이 개발에 있어 가장 큰 걸림돌이 될 것입니다.

6. 생활 정보

6.1. 주변 시설

* 쌍류초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성은 있습니다.

* 주변에 농경지 및 임야가 많아 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 세종시 중심부와의 접근성은 차량 이용이 제한적이므로, 대중교통 이용 시 시간이 다소 소요될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 및 차량 접근 불가

본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태이며, 차량 진입이 불가능합니다. 이는 토지 활용 및 건축에 있어 매우 큰 제약이 되며, 인접 토지 소유자와의 협의 또는 도로 확보를 위한 별도의 비용 및 노력이 필요합니다.

7.2. 지적 경계 불명확

지적 경계가 명확하지 않아 목측에 의존하였으며, 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7.3. 산지 관련 규제

준보전산지 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위 시 산지관리법 및 국토계획법 등 관련 법규에 따른 허가 절차 및 제한 사항을 준수해야 합니다. (산지 전용 허가, 대체산림자원조성비 납부 등)

7.4. 자연재해 가능성

인근 쌍류리에서 과거(2021년 9월) 둑 넘침으로 인한 침수 피해 사례가 있었습니다. 이는 집중호우 시 침수 위험 가능성을 시사합니다.

7.5. 잠재적 혐오시설 영향

세종시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 논란이 있었던 점을 고려할 때, 향후 주변 개발 과정에서 잠재적인 환경 문제나 혐오시설 유입 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 본건 물건지 인근에 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리에 위치한 임야로, 저렴한 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 최대 단점은 차량 진입이 불가능한 맹지이며, 도로 확보가 필수적이라는 점입니다. 또한, 준보전산지 및 보전관리지역이라는 점은 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 주변 환경은 농경지 및 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 조용한 환경을 선호하는 경우 고려해 볼 수 있으나, 실질적인 활용을 위해서는 도로 확보 및 개발 가능성에 대한 면밀한 사전 조사와 추가적인 비용 투자가 반드시 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 개발 및 확장 가능성

* 상대적으로 낮은 감정가

* 자연 친화적인 환경 (향후 전원주택 부지, 소규모 주말농장 등 활용 가능성 - 단, 도로 확보 필수)

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 본건의 도로 확보 가능성, 개발 가능성, 건축 규제 완화 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 맹지라는 점을 감안할 때 실질적인 가치는 감정가 이하에서 결정될 가능성이 높습니다. 본 물건의 감정가는 46,154,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.