나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503282 [1] 대전광역시 중구 문창동 120-32 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 ""문창전통시장"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
근린생활시설 및 단독주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역(전부)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로서
(사용승인일 : 2017.09.29.)
외벽: 자연석 및 치장벽돌 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물내부상황은 공부 및 도면 등을 참고하여 표준
적인 이용상황으로 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경503282 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503282 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 120-32

용도: 다가구주택

감정가: 1,384,637,800원

토지면적: 295.50㎡ (약 89.40평)

건물면적: 511.24㎡ (약 154.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 "문창전통시장" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로서, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

토지는 대체로 사다리형의 평지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본건 토지는 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역(전부)에 해당합니다.

* 건물 구조 및 외관:

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다.

사용승인일은 2017년 9월 29일입니다.

외벽은 자연석 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 건물 이용상태 및 설비:

현재 다가구주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(금420,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리도 동일하게 2017년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(금420,000,000원)입니다.

이하 현재 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

총 11명의 임차인이 파악되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 한국토지주택공사 (박철웅): 보증금 120,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-09-07, 확정일자 2021-08-25, 배당신고일자 2023-12-21, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 98,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-20, 확정일자 2021-11-16, 배당신고일자 2023-12-21, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-11-10, 배당신고일자 2023-12-21, 대항력 없음.

* 손희경: 보증금 71,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-18, 확정일자 2019-06-13, 배당신고일자 2025-10-17, 대항력 없음.

* 손희경: 보증금 101,000,000원 (1차 보증금 증액분 30,000,000원), 차임 0원, 전입일자 2023-05-18, 확정일자 2025-04-29, 배당신고일자 2025-10-17, 대항력 없음.

* 최수진: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-19, 확정일자 2017-10-19, 배당신고일자 2025-11-28, 대항력 없음.

* 최수진: 보증금 110,000,000원 (1차 보증금 증액분 30,000,000원), 차임 0원, 전입일자 2017-10-19, 확정일자 2019-10-21, 배당신고일자 2025-11-28, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (김도형): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-24, 확정일자 없음, 배당신고일자 2023-12-21, 대항력 없음.

* 박태현: 보증금 60,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2017-10-24, 확정일자 2017-10-23, 배당신고일자 2025-11-03, 대항력 없음.

* 박태현: 보증금 80,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원), 차임 0원, 전입일자 2017-10-24, 확정일자 2021-09-15, 배당신고일자 2025-11-03, 대항력 없음.

* 김수진: 보증금 85,550,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-17, 확정일자 2017-10-17, 배당신고일자 2025-06-09, 대항력 없음.

* 등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 480,000,000원

건물 등기부채권 총액: 758,550,000원

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 환경:

본건은 문창전통시장 인근에 위치하여 시장 이용이 편리합니다.

근린생활시설 및 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 잠재적 수요:

다가구주택으로서 지역 내 직장인, 학생 등의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

문창전통시장 등 전통시장 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통:

인근 버스정류장 이용이 가능하여 시내 접근성이 양호합니다.

차량 진입이 가능합니다.

* 교육시설:

(주변 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역임을 감안 시 인근에 초, 중학교 등이 소재할 가능성이 높습니다.)

* 혐오시설:

주변을 종합적으로 고려할 때, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태:

이해관계인 부재로 건물 내부 상황이 공부 및 도면 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불확실성:

일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기록되어 있습니다. 또한, 한국토지주택공사 (김도형) 임차인의 보증금이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 증액 임차인:

최수진, 손희경, 박태현 임차인의 경우 1차 보증금 증액분이 기록되어 있습니다. 이는 임대 기간 중 보증금 변동이 있었음을 시사합니다.

* 건축물 관련 사항:

철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2017년 9월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 다만, 내부 마감 및 설비의 노후화 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 문창전통시장과 인접하여 생활 편의성이 좋습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 운영에 유리합니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 건물 내부 상태에 대한 상세 정보가 부족하고 일부 임차인의 임대 조건에 특이사항이 있어, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 수반되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권/시장 인접: 문창전통시장 인접으로 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 신축 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 다가구주택: 다수의 임대 가구 확보로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 대항력 없는 임차인: 낙찰 후 인수되는 임차 보증금 없어 명도 관련 부담 적음.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 효율적인 관리 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 추가 분석을 통해 결정되어야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석

* 지역별 임대 시세 및 공실률 조사

* 건물 내부 상태, 수리/보수 필요 비용 등 감안

* 취득세, 법무 비용 등 부대 비용 고려

감정가는 1,384,637,800원이며, 채권 총액은 758,550,000원(건물 기준)입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 가치 평가에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.