나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3778 [1] 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 802동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 "원신흥동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 주상용, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상1층/지상25층 건물 중 제802동 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2012.07.17) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 정방형의 평지로 "공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스콘 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안택지갭사업지구(1단계)), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(자전거보행자겸용)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-20)(마키루키 꿈샘 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원신흥초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-12-20)(마키루키꿈샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3778 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 대산투자대부

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 802동 6층603호

용도: 아파트

아파트명: 인스빌리베라

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 836,000,000 원

토지 면적: 81.18㎡ (약 24.57평)

토지 지분: 81.1809㎡ (약 24.57평)

건물 면적: 130.65㎡ (약 39.52평)

건물 지분: 130.6481㎡ (약 39.52평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지상 25층 건물 중 6층 603호

사용승인일: 2012년 7월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 원신흥동에 위치하며, "원신흥동 행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 주상용 건물, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 조사되었습니다.

2.3. 인접 도로

대상 물건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있으며, 동측 및 남측으로는 노폭 약 25미터 내외의 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을7 근저당권 (한밭새마을금고, 2014년 5월 2일 접수)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 권리입니다.

3.2. 소유권 변동

소유권은 박순석씨의 보존 등기(2012-08-30 접수) 이후, 홍영미씨에게 2013년 3월 29일 매매를 원인으로 이전되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.4. 기타 권리 및 채권 총액

등기부요약 상 총 2건의 근저당권(한밭새마을금고, 주식회사대산투자대부)과 1건의 임의경매 개시 결정 등기(주식회사대산투자대부)가 존재합니다. 등기부채권 총액은 890,000,000원 입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력 유무 등에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대전광역시 유성구 원신흥동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있으며, 제3종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능이 중심인 지역입니다. 지구단위계획구역(도안택지개발사업지구(1단계))으로 향후 개발 및 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 지하 주차장에는 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

5.2. 교육시설

대상 물건 인근에는 마키루키 꿈샘 유치원, 원신흥초등학교 등이 위치하며, 관련 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

5.3. 주변 환경 및 기타

대상 물건이 위치한 도안지구는 지속적으로 발전하고 있는 신흥 주거 지역으로, 녹지 공간 및 편의 시설 확충이 기대되는 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

건축 연도 2012년으로 현재 14년차 아파트입니다. 감정평가서 상 내부 확인이 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 정확히 이루어지지 못했으며, 집합건축물대장 상 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문에 의거 작성되어 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장에서 직접 내부를 재확인하여 건물 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

임대 관계가 미상이며, 정확한 내부 구조 및 호별 위치 확인을 위해 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

제공된 자료에서는 대상 물건 주변에 혐오시설이 언급되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 관련 지도 서비스 및 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시기를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 신흥 주거 지역에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 여건이 양호합니다. 소유권 이전 및 다수의 채무가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미확인 및 내부 확인의 어려움은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 신흥 주거 지역 내 대단지 아파트: 지역 발전 잠재력 보유

* 비교적 최신 건축 연도 (2012년식): 건물 상태 양호 예상

* 임차인 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원): 권리 관계 명확

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주거 편의성 높음

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적대 아파트의 거래 가격은 695,000,000원에서 760,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 836,000,000원 대비 낮은 가격대의 거래 사례가 있음을 감안할 때, 본 물건은 6층으로 중간층에 해당하며, 최저 경매가와 최고 실거래가 사이에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 참고하여 접근하는 것이 바람직합니다. 이에 본 물건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 750,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래된 1층 매물(695,000,000원)보다 높고 28층 매물(760,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 6층의 가치를 반영한 금액입니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 현장 답사 결과, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.