나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10354 [1] 강원특별자치도 고성군 토성면 운봉리 154-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 운봉리 소재 "운봉교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사의 자연림, 일부 비포장 농로임. 기호(2) : 사다리형 완경사로서 자연림 및 일부 제시외건물이 소재함. 기호(3) : 사다리형 완경사로서 자연림 및 일부 구거임. 기호(4) : 사다리형 완경사로서 자연림, 일부 구거 및 도로 임. 기호(5) : 장방형 완경사로서 자연림 및 일부 구거임. 기호(6~11) : 장방형 완경사로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 동측으로 로폭 약3미터 내외의 비포장 농로를 통해 접근 가능함. 기호(2) : 본건 동측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능함. 기호(3,5~11) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 본건 북서측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역(2024-10-14), 하천(2024-08-13)(문암천)(저촉), 가축사육제한구역 (개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 준보전산지, 공장설립제한지역(2016-11-28), 하천구역(2020-09-25)(문암천)임. 기호(2,3) : 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인 요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임. 기호(4,5) : 농림지역(2024-10-14), 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m 이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례 확인요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임. 기호(6) : 농림지역(2024-10-14), 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요 )), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임. 기호(7) : 농림지역(2024-10-14), 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ 메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임. 기호(8,11) : 농림지역(2024-10-14), 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ 오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임. 기호(9) : 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임. 기호(10) : 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인 요)), 준보전산지, 공장설립제한지역임.

제시목록 외의 물건

-본건 토지 기호(2) 일부 지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하는 것으로 목측되나, 그 정확한 토지의 경계 및 현황의 확정은 지적측량이 필요한 것으로 판단되오니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 토지 기호(2) 일부 지상에 관정, LPG 가스통, 이동 및 철거가능한 컨테이너 등이 소재하는 것으로 목측되나, 구조, 면적, 상태, 철거 및 이동의 용이성 등을 고려할때 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되며, 타인소유로 탐문조사되어 평가하지 않았음. -본건 토지 지상에 소재하는 수목 등은 거래관행을 고려하여, 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

-본건 토지 기호(1,4)의 일부가 도로로 목측되어 이를 고려하여 감정평가하였음. -기호(2~5)의 일부는 구거로 목측되어 이를 고려하여 감정평가하였으며, 현황 구거와 인접한 토지로서, 목측상 정확한 경계 및 포락여부 등의 확인이 곤란한바 그 정확한 토지의 경계 및 현황의 확정은 지적측량이 필요한 것으로 판단되오니, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각하며, 모든 목록의 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음). - 목록2는 공부상 '임야'이나 일부는 '대지'로 목측상 일부 매각 대상아닌 미등기 경량철골조 건물 및 이동이 용이한 컨테이너 1동 등이 있는 것으로 보여지므로 정확한 위치 확인을 위한 지적경계측량을 요함(미등기 경량 철골조 건물로 인해 제한을 받지 않은 것으로 감정평가함). - 목록1은 일부 하천저촉 및 도로, 목록3,5는 일부 현황 구거이고, 목록4는 일부 현황 구거 및 도로임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10354 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 운봉리 154-3

용도: 임야

감정가: 620,115,000원

토지면적: 21,883.00㎡ (약 6,620.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포천신용협동조합 (등기부 등재 정보 기반)

특이사항: 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 강원특별자치도 고성군 토성면 운봉리 소재 "운봉교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통입니다.

인접 도로상태:

기호(1): 본 건 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 비포장 농로를 통해 접근 가능합니다.

기호(2): 본 건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

기호(3,5~11): 지적도상 맹지입니다.

기호(4): 본 건 북서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 보전관리지역, 하천(문암천) 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 하천구역(문암천)

기호(2,3): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

기호(4,5): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

기호(6): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

기호(7): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

기호(8,11): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

기호(9): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

기호(10): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 서유구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

대항력: 없음

마스킹된 임차인: 서

인수 보증금 합계: 0원

등기부요약:

소유권이전 (2002-03-12): 류영숙

소유권이전 (2020-04-17): 고성자원개발주식회사

근저당권 (2020-05-13, 169,000,000원): 포천신용협동조합 (말소기준권리)

지상권설정공동담보목록 (2020-05-13): 포천신용협동조합 (말소)

가처분 (2022-12-07): 류수아 (말소)

압류 (2025-03-11): 고성군 (말소)

임의경매개시결정 (2025-09-01, 133,862,165원): 포천신용협동조합 (말소)

압류 (2025-11-17): 속초세무서장 (말소)

등기부채권 총액: 169,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 모든 권리는 말소 예정)

4. 상권분석

주변 환경: 본 건은 강원도 고성군 토성면 운봉리 지역으로, 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

개발 잠재력: 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획이나 용도지역 변경 가능성에 따라 가치가 변동될 수 있습니다. 다만, 현재 지정된 규제들을 고려할 때 즉각적인 대규모 개발보다는 보전 또는 소규모 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 통한 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설: "운봉교" 인근에 위치하며, 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 편의시설 및 생활 기반 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 내 분묘 소재 여부에 따라 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 명도 과정에서 별도 협의 또는 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 정확한 분묘 소재 여부 확인이 필요합니다.

공부상 불일치 및 현황:

기호(2) 토지는 공부상 임야이나 일부 대지로 추정되며, 미등기 건물 및 컨테이너가 소재하는 것으로 목측됩니다. 정확한 위치 확인을 위한 지적경계측량이 요구됩니다.

기호(1,4) 토지의 일부는 도로로, 기호(3,5) 토지의 일부는 현황 구거로 확인됩니다. 이에 대한 정확한 경계 및 이용 현황 확정을 위한 지적측량이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 하천저촉, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

맹지: 일부 필지(기호 3,5~11)는 지적도상 맹지에 해당하여, 도로 접근성 확보를 위한 추가적인 방안 마련이 필요합니다.

하천 저촉 및 구거 현황: 일부 토지가 하천이나 구거에 저촉되어 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 토성면에 위치한 임야로, 총 21,883㎡ (약 6,620평)의 넓은 면적을 가지고 있으며 감정가는 6억 2천만원대입니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 분묘기지권 가능성, 공부상 불일치 및 현황, 도로 및 하천 저촉, 다수의 토지이용계획상 제한 등 명도 및 향후 개발 시 복잡하고 추가적인 비용이 발생할 수 있는 소지가 다분한 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 21,883㎡ (약 6,620평)의 넓은 대지 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

자연환경: 주위 농경지 및 임야와 함께 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 경매 시 소멸되어 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 620,115,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

분묘기지권, 공부상 불일치 및 현황, 다양한 법적 제한 사항 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 약 75% 수준인 465,000,000원에서 490,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.