나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1951 [1] 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 167-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2-4): 본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 소재 "삼포1교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(2-4): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3): 기준시점 현재 2필지 일단의 사다리형 평지의 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(4): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임.

인접 도로상태

기호(2,3): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘 포장도로 및 기호(4)를 통해 진출입 가능함. 기호(4): 본건이 지적도상 도로이며, 북서측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 하천(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2013-09-06)<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(2-4) 지상에 소재하는 석축, 조경, 수목 및 기타공작물 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으며, "담장"은 소유관계가 불분명하여 본건 평가에서는 "감정평가외" 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)본건 토지 기호(3) 지상에 별첨 "사진"과 같이 "이동식창고"가 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2-4): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 및 스타코, 일부 판넬 마감 등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

1,2층: 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호(1)은 일반건축물대장상 "대지면적 584㎡"로 등재되어 있으나 본건 토지 기호(2) "면적 362.0㎡", 기호(3) "면적 222.0㎡"로서, 토지 기호(2,3)은 기준시점 현재 춘천시청 건축과 유선문의시 건물 기호(1)의 현황 "일단지"로 조사되었으며, 현황 용도상 불가분관계에 있다고 판단되는 바, 이러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서도 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되어 본건 평가에서는 이를 일괄평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 조사를 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1. 일반건축물대장상 "대지면적 584㎡"로 등재되어 있으나 목록2.(면적 362.0㎡)및목록3.(면적 222.0㎡)의 "일단지"로 조사되나 자세한 사항은 별도 확인 요망
- 목록2~4. 지상의 석축, 조경, 수목 및 기타공작물등은 평가 및 매각 포함되나 "담장"은 소유관계 불명으로 평가 및 매각 제외됨
- 목록3. "이동식 창고" 평가 및 매각 제외됨. 농지취득자격증명 불필요[전용허가일(2021.11.26.), 전용목적(단독주택), 허가조항(건축신고(증축)협의), 허가신청권자(이지원)]
- 목록4. 일부 토지이용계획확인서상 "하천(저촉), 하천구역"임
- 제시외건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ)은 일반건축물대장상 "2022.11.03."일자로 증축된 것으로 조사되나 "미등기"상태인 바, 별도 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1951 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 167-4

용도: 단독주택

감정가: 365,345,650원

토지면적: 756.00㎡ (약 228.7평)

토지지분: 641.3276㎡ (약 194.1평)

건물면적: 99.81㎡ (약 30.2평)

건물지분: 99.81㎡ (약 30.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사디와이에스나인 (등기부등본 확인)

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명

1.2. 입지조건

위치: 본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 소재 "삼포1교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변 지역은 단독주택 등이 주로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 3-4m 내외의 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다. 또한, 일부 토지(목록4)는 지적도상 도로로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 동춘천농업협동조합의 근저당권(을9)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (근저당권 2건)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다. 실제 점유 관계는 별도의 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

대상지: 본건은 춘천시 신동면 증리의 자연녹지지역 내에 위치한 단독주택 밀집 지역입니다.

주변 유사물건: 제공된 JSON 정보에는 신동면 증리 928-1번지의 1987년 준공된 연립주택 매매 사례(2024년 11월, 5억 3천만원, 전용면적 37.53㎡)가 포함되어 있습니다. 그러나 본 건은 단독주택이며 건물 연식 및 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

지역 특성: 대상지는 주로 단독주택으로 구성된 지역이며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 생활에 필요한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: "삼포1교" 인근 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 더 자세한 마트, 병원, 학교 등의 현황은 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설의 유무 및 구체적인 거리는 별도 확인이 필요합니다.

자연환경: "삼포1교" 인근에 위치하고 있으며, 일부 토지(목록4)가 "하천(저촉), 하천구역"으로 지정되어 있어 수변 환경과 관련된 특성을 지니고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지의 일부(목록4)가 하천구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축이나 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이 및 미등기 증축:

- 일반건축물대장상의 대지면적은 584㎡로 등재되어 있으나, 실제 토지 면적(목록2, 3)은 584㎡와 다르며 '일단지'로 조사되었습니다. 이에 대한 정확한 토지 이용 현황 및 경계 확인이 필요합니다.

- 감정평가서에 기재된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 2022년 11월 3일 증축되었으나 '미등기' 상태입니다. 이는 추후 건물 양성화 문제 또는 철거 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

평가 및 매각 제외 물건: "담장"은 소유 관계가 불분명하여 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 또한 "이동식 창고"도 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

농지취득자격증명: 본 건 토지(목록3)는 2021년 11월 26일자로 단독주택 전용 허가를 받았으므로, 농지취득자격증명은 불필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 신동면 증리에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 강제경매 사건입니다. 2016년에 준공되어 2022년에 증축된 비교적 신축급 건물이지만, 채권 총액 4억 3천 2백만원의 강제경매로 진행되고 있습니다. 토지 일부가 하천구역에 속해 있고, 미등기 증축 부분이 존재하는 등 공부와의 차이 및 잠재적 위험 요소가 확인되었습니다. 인근 지역의 유사 연립주택 매매 사례는 있으나, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서 투자 결정 전, 현장 방문을 통해 건물 상태, 토지 이용 현황, 주변 환경 등을 면밀히 조사하는 것이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물: 2016년 준공된 건물에 2022년 증축이 이루어져 건물의 노후도가 낮습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치가 높습니다.

강원 춘천시 지역: 수도권 접근성 개선으로 춘천 지역의 주택 시장 전망이 긍정적입니다.

넓은 토지 면적: 756.00㎡(약 228.7평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 365,345,650원입니다.

주변의 연립주택 매매 사례(5억 3천만원)는 본 건 단독주택과의 직접적인 가격 비교가 어렵습니다.

본 건은 단독주택으로서 넓은 토지 면적과 짧은 건물 연식을 보유하고 있어, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 미등기 증축, 하천구역 포함 등의 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 약간의 상승을 염두에 둔 3억 7천만원에서 4억 2천만원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 최종 입찰 가격은 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향 및 향후 활용 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.