나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53043 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 659-2 퀸즈트윈빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
주위환경은 각종 규모의 주거용부동산 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하는 등 제반 교통상황은
무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건내 제3층 제301호로서,
외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사 됨.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 도시가스설비에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형토지로서 현황 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) 각각 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53043 (1)

물건명: 경기도 안산시 상록구 부곡동 659-2 퀸즈트윈빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 위치 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 659-2 퀸즈트윈빌 에이동 3층301호

주위환경: 대상물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 각종 규모의 주거용부동산 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.34㎡ (약 7.36평)

토지지분: 24.3439㎡ (약 7.36평)

건물면적: 39.29㎡ (약 11.89평)

건물지분: 39.29㎡ (약 11.89평)

1.4. 건물 정보

건축년도: 2016년 01월 18일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호

외벽: 인조석 붙임 등 마감

창호: 하이샤시 창호

1.5. 평가 정보

감정가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다양한 규모의 주거용 부동산과 교육시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2016-08-23 접수, 금420,000,000원)

등기부 채권 총액: 420,000,000원

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (신명철, 2016-06-28)

* 근저당권 (한국주택금융공사, 2016-08-23, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (신동승 외 4명, 2025-08-20, 상속)

* 임의경매 개시 결정 (한국주택금융공사, 2025-08-29, 110,710,942원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 해당 사항 없음으로 기재됨)

물건명세서 작성일: 2026-04-13

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

탐문 조사 결과, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

임차인 정보는 미상이며, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (주의: 상세한 점유 및 임차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 서로 다른 건물(로얄펠리스, 베니스, 다정하이츠빌라)의 거래 사례이며, 물건 면적(39.29㎡, 약 11.89평)보다 상당히 큰 면적(52.17~71.95㎡, 약 15.78~21.76평)을 포함하고 있습니다. [cite:latest_search_result]

해당 거래 사례들의 거래 금액(12,800만원 ~ 14,000만원)과 면적을 바탕으로 환산한 평당 가격은 약 64만원 ~ 89만원 수준으로 나타납니다. [cite:latest_search_result]

이는 통상적인 안산시 부곡동 지역 다세대주택의 시세 수준에 비해 현저히 낮은 수치로, 거래된 물건의 특성이나 데이터 자체의 오류 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite:latest_search_result]

따라서, 제공된 개별 거래 사례들을 직접적으로 본 물건의 시세 산정에 적용하기에는 한계가 있습니다.

4.2. 예상 시세

본 물건의 감정가는 160,000,000원이며, 면적(39.29㎡)당 가격은 약 407만원/㎡ (약 1,346만원/평) 수준입니다.

주변 시세 자료의 한계에도 불구하고, 감정가 수준 또는 약간의 조정을 거친 가격대가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 다양한 규모의 주거용 부동산과 교육시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

안산시 평생학습관 등 교육 관련 시설이 인근 지역에 위치하고 있습니다.

부곡동 지역에는 37개의 다양한 학원들이 운영 중입니다.

5.2. 교육시설

'안산공업고등학교'가 물건지 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

안산교육지원청에서 관리하는 초, 중, 고등학교 시설이 상록구에 다수 있습니다.

5.3. 혐오시설

인근 반월천 지역에서 불법 쓰레기 투기 및 방치로 인한 환경 문제가 발생한 사례가 보고된 바 있습니다.

이는 재활용 선별 센터 운영 및 환경 지원센터 운영 등 폐기물 및 환경 관리 관련 이슈가 있음을 시사합니다.

물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 주변 환경 관리 측면에서 주의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 소유권 이전 및 근저당, 임의경매 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. [cite:latest_search_result]

말소기준권리 외 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 보증금이 '0원'으로 표시되어 있으나, 실제 점유 관계는 미상으로 현장 조사를 통해 정확한 파악이 필수적입니다. [cite:latest_search_result]

6.2. 시장 관련 리스크

제공된 주변 시세 자료의 면적 및 가격 정보가 본 물건과 직접적인 비교가 어렵고, 시장 가격과의 괴리가 있는 것으로 추정됩니다. [cite:latest_search_result]

부동산 시장 변동성 및 지역 경제 상황에 따른 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 환경 관련 리스크

인근 지역에서 보고된 쓰레기 무단 투기 및 하천 오염 우려 사례는 장기적인 관점에서 환경적 영향을 고려해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, '안산공업고등학교' 인근에 자리하고 있어 교육시설 접근성이 양호합니다.

건축된 지 약 10년 내외로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

감정가는 1억 6천만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 현황에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

주변 시세 정보의 신뢰성에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 과거 인근 지역의 환경 문제 사례는 장기적 관점에서 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2016년 준공)에 속하는 다세대주택으로, 관리가 용이할 수 있습니다.

안산공업고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 저평가된 물건일 가능성(시세 대비)을 탐색할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

최근 매매 시세 참고 (제공된 데이터 한계점 감안)

일반적인 경매 낙찰가율 및 시장 상황, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 선을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 112,000,000원 ~ 136,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(주의: 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.