나이스옥션 법원경매 안산 2025타경810 [1] 경기도 시흥시 거모동 568-2 태영하이빌 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 "동보아파트단지" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 다세대주택, 아파트, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

알.씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 지층2호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 시흥시 거모동 568-2 태영하이빌 지층2호

1.2. 물건종별

다세대주택

1.3. 건물구조 및 면적

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 지층2호입니다. 건물 면적은 47.99㎡ (약 14.5평)입니다.

1.4. 토지 면적

토지 지분 면적은 21.41㎡ (약 6.5평)입니다.

1.5. 감정가

65,000,000원

1.6. 경매 개요

사건번호: 안산지원 2025타경810(1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 "동보아파트단지" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 사다리형의 완경사 지형으로, 북서측으로 폭 8m 미만의 소로3류와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2011년 5월 23일 접수된 국민은행 근저당권(금 36,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2011.05.23) 이하 모든 권리(가압류, 후순위 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 149,602,655원입니다.

4. 상권분석

주택, 공장, 농경지가 혼재하는 지역에 위치하여 주변 환경이 복합적입니다. 주변에 아파트 단지가 있어 주거지로서의 기본적인 수요는 존재합니다. 공장 및 농경지 혼재로 인해 지역 특색이 다양하며, 생활 편의시설 접근성은 주변의 다른 지역과 비교하여 추가 확인이 필요합니다.

본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주거, 공장, 농경지가 혼재하는 지역 특성상, 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. 마트, 병원, 학교 등 구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 교육 시설

본건 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 규제가 적용됩니다. 구체적인 학교와의 거리는 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 전입 세대 및 실제 거주 여부, 임대차 관계 등은 현장 조사 및 등기부 외 권리관계 확인이 필수적입니다. (다만, 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 문제는 없어 보입니다.)

* 복합적인 주변 환경: 주택가, 공장, 농경지가 혼재하여 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 규제: 본건은 제1종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거모동에 위치한 다세대주택 지층으로, 감정가는 6,500만원입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담이 없는 깔끔한 상태입니다. 주변 환경은 주택, 공장, 농경지가 혼재하는 복합적인 지역이며, 교통은 차량 및 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 토지이용계획상 일부 규제가 존재하므로 이에 대한 이해가 필요합니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례들을 볼 때, 시세 변동성을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 6,500만원의 감정가는 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

* 소형 면적: 47.99㎡ (약 14.5평)의 전용 면적으로 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 기준으로 전용면적 약 54㎡ ~ 60㎡의 매물이 11,000만원 ~ 12,300만원에 거래되었습니다. 이를 평당 시세로 환산하면 약 670만원 ~ 680만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 전용면적은 47.99㎡이므로, 주변 시세를 적용할 경우 대략적인 시장 가치는 9,800만원 내외로 산정될 수 있습니다.

본건의 감정가 6,500만원은 추정되는 시장 가치 대비 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 입찰 시 감정가 대비 높은 낙찰가율이 적용될 가능성이 있으며, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가에서 약 7,000만원 ~ 8,000만원 선을 목표로 할 수 있습니다.

* 시세 반영 적극적 접근: 주변 시세(약 9,800만원)를 고려하여 8,500만원 ~ 9,500만원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

본 건은 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 고려하여, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

위 예상 입찰가는 제공된 정보만을 기반으로 산출된 것으로, 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다. 현장 조사 및 권리 분석 선행이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.