나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42483 [1] 경기도 평택시 지산동 401-5 에스-클래스5단지 503동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""송북초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 2층 203호로서,
외 벽 : 벽돌쌓기마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여, 북측의 폭 8미터 인접 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)지산동 401-5 : 자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약관한허가구역(지정기간:2025.08.26~2026.08.25.,외국인(법인,단체포함), 주택 취득에 한함)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

2)지산동 401-3 : 자연녹지지역,자연취락지구,소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약관한허가구역(지정기간:2025.08.26~2026.08.25.,외국인(법인,단체포함), 주택 취득에 한함)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

3~5)지산동 402-7,404-1,404-2 : 자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약관한허가구역(지정기간:2025.08.26~2026.08.25.,외국인(법인,단체포함), 주택 취득에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 윤주아)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42483 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 401-5 에스-클래스5단지 503동 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 토지 정보

* 면적: 40.93㎡ (약 12.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호

* 건축연도: 2019년 5월 (사용승인일 2021년 4월 13일)

1.4. 감정가: 214,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송북초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본 물건은 'S-CLASS 5단지' 내 503동에 속하며, 총 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량으로 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 도로를 통해 북측의 폭 8미터 공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속합니다.

* 토지거래계약관한허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다 (외국인, 법인, 단체 주택 취득 시 해당).

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(2023.03.03. 접수, 수원지방법원 2023카단500939)입니다.

* 이후 접수된 권리인 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 236,364,024원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤주아 (개인정보 보호를 위해 윤 으로 표기)

* 전입신고일: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다'라는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 일반적인 표기 가능성은 있음)

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 27일 거래된 71.99㎡(약 21.78평) 다세대주택이 138,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 본건보다 면적이 두 배 가까이 넓습니다.

* 2026년 5월 27일 거래된 29.28㎡(약 8.86평) 다세대주택이 20,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래는 면적 및 가격 면에서 특이사항이 있습니다.

* 2026년 5월 15일 거래된 39.24㎡(약 11.87평) 다세대주택이 69,000,000원에 거래되었습니다. 본건(35.96㎡)과 면적이 유사한 사례입니다.

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(39.24㎡)의 최근 거래가가 69,000,000원임을 고려할 때, 본건의 감정가(214,000,000원)는 시세보다 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

* 2014년 건축된 비교적 신축인 '대원아트빌'의 71.99㎡ 매물이 138,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시세는 6,900만원~7,000만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

* 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하므로, 최근 전월세 시세에 대한 직접적인 분석은 어렵습니다.

* 주변 혐오시설 확인:

* 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않습니다. 송북초등학교가 인접해 있는 점을 고려할 때, 비교적 주거 환경이 양호한 지역으로 판단됩니다. 비행안전구역 등은 있으나, 이는 일반적인 제한 사항입니다.

5. 생활정보

* 주요 시설:

* 교육: 송북초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거: 단지 내 다세대주택으로 구성되어 있으며, 주변 주거 환경은 혼재된 형태입니다.

* 편의시설:

* 도심의 대규모 편의시설보다는 지역 내 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 사항: 임차인 윤 이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, HUG와의 조건 변경 및 확약서 제출이 있었으나, 2.2억원의 보증금 규모는 잠재적인 이슈로 작용할 수 있습니다. 다만, HUG가 채권자이고 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 직접적인 보증금 반환 의무를 부담할 가능성은 낮습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(214,000,000원)와 최근 실거래가(유사 면적 약 6000~7000만원) 간에 매우 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정의 적정성에 의문을 제기하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 소음대책구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 'S-CLASS 5단지' 내 다세대주택으로, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 물건입니다.

* 임차인 윤 이 대항력을 포기하고 HUG와 조건 변경을 하였기에, 낙찰자가 보증금 관련 부담을 직접적으로 안을 위험은 매우 낮습니다.

* 그러나 감정가에 비해 현재 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 각종 토지 이용 제한 사항을 사전에 충분히 인지하고 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력 포기로 인해 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* HUG가 채권자이므로 임차인 보증금 관련 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세로 인해, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 송북초등학교 인근으로 학군 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 물건 가치와 시장 상황을 기반으로 산정합니다.

* 제공된 최근 시세 정보에 따르면, 본건(35.96㎡)과 유사한 면적(39.24㎡)의 거래가가 69,000,000원입니다. 또한, 더 신축인 71.99㎡ 매물이 138,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 대략 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(214,000,000원)가 시세 대비 현저히 높아, 실제 경매에서는 감정가보다 낮은 금액에서 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 시세 조사 결과에 근거하여 70,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 경매 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.