나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42448 [1] 경기도 평택시 진위면 가곡리 550-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 가곡리 소재 "롯데제과삼거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건은 공히 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 현황 대지로 이용중임. 기호2 : 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호2 : 본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반공업지역, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층 지하 1층 건물로서 외벽 : 외장석재 붙임 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 예정임.

설비내역

엘리베이터, 급배수 및 위생설비등 되어있으나 작동여부 확인 안됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 일반건축물대장 미등재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1은 현황 목록2 건물의 대지, 목록3은 일대 주택가의 도로로 이용중.
목록2는 지상6층 지하1층 건물로서 일반 건축물대장 미등재 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 진위면 가곡리 550-19에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42448 (1)이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 1,693,055,400원입니다.

토지 총 면적은 6,200.00㎡ (약 1,875.50평)이며, 본 경매에서 매각 대상인 토지 지분은 322.6031㎡ (약 97.59평)입니다.

건물 면적은 1,042.84㎡ (약 315.45평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 최OO입니다.

본 물건은 공동담보, 지분매각, 일괄매각으로 진행됩니다.

목록1은 현황 대지로 이용 중인 토지(6,200.00㎡)를 의미하며, 목록2는 일반 건축물대장에 미등재된 지상 6층 지하 1층 건물(1,042.84㎡)입니다. 목록3은 일대 주택가의 도로로 이용 중인 토지입니다.

토지 등기부상 채권 총액은 약 5,816,770,155원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 약 5,836,270,155원입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 진위면 가곡리 소재 "롯데제과삼거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다가구주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 기호1(대지)이 사다리형, 기호2(도로)가 부정형으로, 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

본 건 토지는 남측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 일반공업지역, 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2020년 4월 17일 접수된 안중제일신용협동조합의 근저당(을9)으로 판단됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 15일 접수된 최종준의 근저당(을1)입니다.

낙찰자는 말소기준권리 이하의 모든 권리를 소멸시키므로, 인수하는 채무는 없습니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

토지 등기부상 2021년 6월 25일 접수된 탁경애의 소유권이전청구권가등기(갑6) 및 2023년 4월 14일 접수된 주식회사원평석재무역, 고수일의 소유권이전청구권가처분(갑6-1, 갑6-2)이 존재하나, 말소기준권리보다 늦게 접수된 권리로 일반적으로는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 진행 시 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 문구가 제공되었으나, 본 건에서는 구체적인 임차인 정보가 명시되지 않아 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 평택시 진위면 가곡리는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다. "롯데제과삼거리" 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성을 갖추고 있습니다.

본 물건은 근린주택으로, 다가구주택 및 근린생활시설로 이용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 지역의 개발 추이에 따라 상권의 변화 가능성을 예상해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "롯데제과삼거리" 인근에 위치하며, 대중교통 및 차량 접근이 용이한 편입니다.

주변의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼합된 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장 미등재: 본 건 건물(목록2)은 일반 건축물대장에 등재되어 있지 않은 상태입니다. 이는 건축법 위반, 무단 증축, 용도 변경 등의 문제가 있을 수 있으며, 이로 인한 이행강제금 부과, 철거 명령, 사용 제한 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다.

토지 지분 매각: 전체 토지(6,200㎡) 중 약 5.2%인 322.6031㎡의 지분만 매각 대상이므로, 토지의 이용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

낮은 토지 지분율: 건물 면적(1,042.84㎡) 대비 토지 지분(322.6031㎡)이 매우 낮아, 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

일괄 매각의 복잡성: 토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각하나, 토지 소유 관계의 복잡성으로 인해 건물 활용에 어려움이 예상됩니다.

도로 이용 부분: 목록3이 도로로 이용 중이라는 정보는, 해당 토지가 공공용지나 타인의 토지 이용과 관련되어 있을 수 있음을 시사하며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

복잡한 등기사항: 다수의 근저당, 가등기, 가처분이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 특히 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급된 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 진위면에 위치한 근린주택으로, 대규모 토지 지분(약 5.2%)과 6층 규모의 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

건물이 일반 건축물대장에 미등재된 상태이고, 토지 지분 비율이 매우 낮은 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 다양한 권리 관계가 설정되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

주변 환경은 주택, 공장, 창고 등이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

평택시는 지속적인 개발 호재가 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

본 건은 6층 규모의 건물을 포함하고 있어, 향후 활용 방안에 따라 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 건물 미등재 및 토지 지분 관련 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 "성광빌라", "성광빌라2차"라는 소규모 다세대 주택의 최근 매매 정보를 담고 있습니다.

- 성광빌라2차 (진위면 가곡리 375-4, 1994년 건축, 49.32㎡): 2024년 5월 6,900만원, 2024년 9월 6,500만원에 거래되었습니다.

- 성광빌라 (진위면 가곡리 375-1, 1991년 건축, 41.02㎡): 2023년 11월 3,500만원에 거래되었습니다.

이 시세 정보는 본 건의 6층 규모 근린주택과는 규모, 용도, 건축 연한 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 본 건의 감정가는 1,693,055,400원으로, 건물 규모와 전체 토지 면적을 고려한 가치로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 건물 미등재, 낮은 토지 지분율, 복잡한 권리 관계 등의 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가 대비 높은 낙찰가율 적용은 위험할 수 있습니다.

감정가 1,693,055,400원을 기준으로, 리스크 요인들을 반영하여 감정가의 60% ~ 70% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

이는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 추가적인 법적 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위 (참고용): 약 10억 1천만원 ~ 11억 8천만원.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.