나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42477 [1] 경기도 평택시 서정동 552-419 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""복창초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 각급 학교 등이 혼재하는 등 제반주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철 1호선)이 소재
하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건내 제2층 제2호로서,
(사용승인일자 : 1990.04.12)

외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실1의 구조인 것으로 탐문됨)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복창초교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. ,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)임.

공부와의 차이

본건은 건축물현황도 상 호별배치와 현황 호별 배치가 서로 상이함.
(후첨 ""건물개황도"" 참조.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 본건 물건은 공부상 제2층 제2호로 되어 있으나 현황상 301호로 표시 되어 있음(감정평가서 참조).
2. 서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2025.10.17.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는데 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 평택시 서정동 552-419번지(신주소: 복창로28번길 28-4)에 소재한 다세대주택 2층 2호로, 현재 현황상 301호로 표시되어 있습니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42477 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 74,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 552-419 (신주소: 경기도 평택시 복창로28번길 28-4)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 74,000,000원

* 토지 면적: 36.63㎡ (약 11.08평) / 토지 지분: 36.632㎡ (약 11.08평)

* 건물 면적: 49.59㎡ (약 15.00평) / 건물 지분: 49.59㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축물 현황:

* 사용승인일자: 1990년 04월 12일 (건축물 연면적: 328.86㎡, 약 99.48평)

* 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 제2층 제2호 (현황 301호)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 복창초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 복창초교 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인/법인/단체, 주택 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 27일자 평택세무서장의 압류입니다.

이를 기준으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리나 부담금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 압류 (평택세무서장, 2022.12.27.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을11): 한국토지주택공사, 보증금 80,000,000원. 2021년 7월 28일 배당신고가 되어 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑9): 서울보증보험, 2025년 8월 21일 신청 건으로 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (갑7): 평택세무서장, 2022년 12월 27일 신청 건으로 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 04월 24일

* 확정일자: 2017년 02월 24일

* 배당신고일자: 2021년 07월 28일

* 대항력: 없음

특이사항으로, 임차인(한국토지주택공사)은 서울보증보험주식회사와 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 본건에서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 더욱 확실히 하는 부분입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 서정동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 송탄역(1호선)이 인접해 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편이며, 주변에 상가 및 편의시설들이 분포하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교통: 송탄역(1호선) 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 교육: 복창초등학교 인접, 교육 환경 양호

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 용이

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 1990년 준공된 건물로 약 36년 경과되어 내외부 시설의 노후화 가능성이 있습니다.

* 공부상/현황상 차이: 공부상 건물은 제2층 제2호이나, 현황은 301호로 표시되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치하지 않습니다. 이는 등기 및 관리상의 혼란을 야기할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건은 토지거래계약 허가구역에 해당하지만, 이는 외국인, 법인, 단체가 주택을 취득하는 경우에만 적용되므로 일반적인 개인 매수자에게는 해당되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 낙찰자의 자격 요건에 따라 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 특이사항: '대항력있는 임차인, 선순위 임차권' 등의 문구가 초기 정보에 포함되어 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되었고, 또한 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 동의하는 내용의 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나 법적인 해석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 교육 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 건축물의 노후화, 공부와 현황의 차이, 그리고 임차인 관련 특이사항에 대해서는 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 송탄역 인근으로 향후 교통망 개선 및 지역 개발 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 생활 편의성: 학교, 상업 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 임대 수익 또는 실거주 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 15평) 및 준공 연도(1990년)의 다세대주택(서정동 894-13, 49.62㎡)이 2026년 5월 5일에 8,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 74,000,000원입니다.

감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 8,000만원 내외로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없고 임차인 관련 확약서가 제출된 점을 감안하면, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로 감정가의 90% 수준인 약 6,660만원부터 시작하여, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 내부 수리 필요 여부, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 시세: 8,000만원 내외

* 감정가: 74,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 6,600만원 ~ 7,400만원

참고:

* 주변 혐오시설 관련 조사 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 본 건은 비행안전제6구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 면적은 제곱미터(㎡) 및 평(평)으로 병기하였으며, 아파트의 경우 전용면적과 분양면적을 구분하나, 본 건은 다세대주택으로 전용면적만 표기하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.