나이스옥션 법원경매 평택 2025타경782 [1] 경기도 평택시 현덕면 방축리 310-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 방축리 소재 ""방축2리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 농촌 취락, 농경지, 자연림 등이 분포하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 서측인근을 통과하는 '포승남로'변으로 버스정류장이 소재하나 운행노선수, 운행간격 등 고려시 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1, 2: 대체로 등고평탄한 사다리형과 부정형의 토지로 서측 일부가 현황도로로 이용중이며 전(묵전)상태임.

인접 도로상태

기호1, 2의 일부가 노폭 약 3미터내외의 현황도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2: 생산관리지역
가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함),
주택 취득에 한함)

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

기호1, 2는 지적공부상 전이나 서측 일부가 노폭 약3미터내외의 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대사항은 미상임.
-기호1, 2는""망 안인혁의 상속인 강임순 외 2명""외 수인의 공유지분 토지로, 본 평가는
""망 안인혁의 상속인 강임순 외 2명 지분""만의 평가임.
-본건 기호 1,2 지상에 소유자 미상의 감나무, 뽕나무 등이 수주 소재나 ""망 안인혁의
상속인 강임순 외 2명 지분""만의 평가인 점과 소유권관계가 불분명한 점을 고려하여
평가외하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각
3. 목록1,2는 지적공부상 '전'이나 서측일부가 노폭 약3미터 내외의 현황 '도로'로 이용중임. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
4. 목록1,2 지상에 소유자 미상의 감나무, 뽕나무 등이 수주 소재하나 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경782 (1)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 방축리 310-4

용도: 전

감정가: 59,664,000원

토지면적: 472.00㎡ (약 142.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 심OO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각

주의사항: 1. 일괄매각 2. 지분매각 3. 목록1,2는 지적공부상 '전'이나 서측일부가 노폭 약3미터 내외의 현황 '도로'로 이용 중임. 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수) 4. 목록1,2 지상에 소유자 미상의 감나무, 뽕나무 등이 수주 소재하나 평가에서 제외

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 현덕면 방축리 소재 "방축2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농촌 취락, 농경지, 자연림 등이 분포하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 차량의 접근은 용이하나, 서측 인근 '포승남로'변 버스정류장의 운행 노선 수 및 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 현덕면은 평택시 서남부에 위치하며, 아산만과 인접해 있고, 평택항을 중심으로 산업벨트를 구축하고 있는 지역입니다. 최근 화양지구 택지개발사업과 경기경제자유구역 현덕지구 개발이 예정되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 시설

* "방축2리 마을회관" 남서측 인근에 위치.

* 농촌 취락, 농경지, 자연림 분포 지역.

* 서측 인근 '포승남로'변 버스정류장 소재.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 상, 말소기준권리인 을1 (2020-02-12 접수) 근저당권 (채권자: 심한섭, 채권금액: 22,500,000원)은 본 경매물건의 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 해당 근저당권 이하의 권리들은 모두 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. '토지 등기부요약' 상 여러 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 확인되며, 본건은 "망 안인혁의 상속인 강임순 외 2명" 외 수인의 공유지분 토지 중 일부 지분만의 평가 및 매각입니다.

* 말소기준권리

* 을1 근저당권 (2020-02-12 접수, 채권자: 심한섭, 채권금액: 22,500,000원).

* 본 경매로 인해 을1 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (다만, 지상권은 별도 확인 필요).

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 주변은 농경지 및 농촌 취락이 주를 이루고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구는 인접해 있지 않으며, 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 인근 화양지구 및 현덕지구 개발 계획이 예정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 편의시설로는 "방축2리 마을회관"이 있으며, 차량 접근 시 '포승남로'에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 교육시설로는 현덕초등학교가 방축리 거주 아동의 입학 대상 학교입니다.

* 주변 시설

* 현덕초등학교 (인근).

* 방축2리 마을회관 (인근).

* 버스정류장 (서측 인근 포승남로변).

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수: 본건은 농지이므로, 경매 취득 시 관할 시·군·구청에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 일부 지분만 매각되는 것이므로, 공유자 간의 분쟁이나 명확한 구분 없이 사용 수익에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 토지 서측 일부가 현황 도로로 이용 중이나, 이는 지적공부상 '전'으로 되어 있어 경계 확정 및 활용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

* 소유자 미상의 수목: 감나무, 뽕나무 등 수목이 소재하나 평가에서 제외되어 있어, 향후 소유권 관계 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인, 법인, 단체를 포함하여 주택 취득에 한하여 허가 필요하며, 일반 개인의 농지 취득에는 해당되지 않을 수 있으나, 정확한 사항은 관할 관청에 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 현덕면 방축리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 농촌 지역의 농경지로, 주변 환경은 농촌 취락과 농경지가 분포하고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 다소 불편합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 지상권 등 별도 확인이 필요한 권리가 있을 수 있습니다. 본건의 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점과 '농지취득자격증명' 제출 의무가 있다는 점입니다. 또한, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이고, 소유자 미상의 수목이 소재하나 평가에서 제외된 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간도 확인하여 절차를 준수해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택항 인근 지역 개발 잠재력: 평택시는 평택항을 중심으로 산업 및 물류 중심지로 발전하고 있으며, 화양지구, 경기경제자유구역 현덕지구 등 대규모 개발이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농림수산업 특화 지역: 현덕면은 벼농사, 화훼, 축산, 과수 등 농업이 주를 이루는 지역으로, 농지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 지분 매각을 통한 저가 투자 가능성: 지분 매각으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 이는 공유자들과의 관계 설정 및 향후 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 59,664,000원을 기준으로, 본건의 지분 비율, 토지 현황(도로 이용, 제외된 수목 등), 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지역 개발 잠재력, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이고 현황 도로 이용 등의 특이사항이 존재하므로, 일반적인 토지 경매보다 신중한 접근이 필요합니다. 보증금 몰수 위험성을 고려하여, 반드시 사전에 관련 법규 및 절차를 충분히 숙지한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 공유자 협의 가능성, 주변 시세 분석 등을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 투자 가치를 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 범위를 잠정적으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고 사항일 뿐이며, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.