나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42494 [1] 경기도 평택시 세교동 596 힐스테이트평택3차 307동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 ""세아초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 주상용건물, 근린생활시설, 평택일반산업단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 307동 27층 건 내 21층 2103호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 현관출입 통제설비,
지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형에 가까운 토지로서 평지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭
10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사
육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.5.26
(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>이
고, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포
함), 주택 취득에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42494 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 세교동 596 힐스테이트평택3차 307동 21층 2103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 373,000,000원 (3억 7,300만원)

* 면적:

* 토지면적: 26,283.00㎡ (약 7,950평)

* 건물 전용면적: 73.42㎡ (약 22.2평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축연도: 2019년

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 평택시 세교동 소재 '세아초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용 건물, 근린생활시설, 평택일반산업단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 307동 27층 건물 내 21층 2103호입니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만, 특수도로), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인, 법인, 단체 포함 주택 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 9일자 한국주택금융공사의 근저당권(248,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매개시결정, 갑8 가압류, 갑9 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-10

* 확정일자: 2023-04-10

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 주상용 건물, 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 인근에 평택일반산업단지가 있어 직주근접 수요와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 개발 계획: 해당 지역은 세교지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 체계적인 개발과 함께 지역 가치 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 힐스테이트 평택 3차 아파트는 2019년 1월에 사용승인되었으며, 총 7개 동, 542세대로 구성된 대규모 단지입니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 인근에 기본적인 근린생활시설이 있으며, '세아초등학교'가 가까워 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권미등기: 본 물건의 가장 심각한 리스크는 '대지권미등기' 상태라는 점입니다. 이는 건물 등기부상에는 소유권이 있으나, 해당 건물이 서 있는 토지에 대한 권리가 명확하게 등기되어 있지 않음을 의미합니다. 이로 인해 향후 소유권 이전, 재산권 행사, 담보 대출 설정 등에 중대한 법적 제약이 발생할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 시간과 비용이 상당하게 소요될 수 있습니다.

* 지상권 (매각으로 소멸되지 않음): 등기부등본상 '지상권'이 존재하며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰자에게 그대로 이전되어 건물 소유주 또는 사용에 제약을 가할 수 있음을 의미하므로, 철저한 확인과 검토가 필요합니다.

* 인근 산업단지: 평택일반산업단지가 인접해 있어, 공단에서 발생하는 소음, 분진, 교통량 증가 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 현대적인 아파트로, 평택시의 입지 조건과 단지 내외부의 생활 편의성을 갖추고 있어 기본적인 주거 가치는 충분합니다. 그러나 '대지권미등기'와 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 법적 하자가 존재합니다. 이러한 문제들은 재산권 행사에 결정적인 장애물이 될 수 있으며, 해결을 위해 상당한 시간과 금전적 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 이러한 복잡한 법적 문제에 대한 전문적인 지식과 해결 능력이 있으며, 이에 따른 위험을 감수할 의사가 있는 투자자에게만 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트로서 양호한 물리적 상태 및 현대적인 편의시설 보유

* 평택 지역의 지속적인 개발 잠재력과 그로 인한 미래 가치 상승 가능성

* 최근 실거래가를 통해 파악되는 시장에서의 수요 및 가격 형성

1.8. 예상 입찰가

최근 73.42㎡ 전용면적의 유사 물건이 2026년 6월 33,900만원에 거래되었습니다. 감정가는 37,300만원입니다.

하지만 본 물건은 '대지권미등기' 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 하자는 재산권 행사에 결정적인 제약을 초래하며, 해결을 위한 상당한 시간과 금전적 비용을 요구할 수 있습니다. 따라서, 시장 가격 및 감정가 대비 현저히 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 법적 리스크에 대한 충분한 대비 비용과 불확실성을 반영한 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 25,000만원 ~ 30,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.