나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52855 [1] 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 1층1042호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52855 [1] 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 1층1042호 판매시설 경매

• 사건번호: 2025타경52855
• 주소: 경기도 성남시 분당구 판교역로 136, 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 1층1042호
• 용도: 판매시설

성남지원 경매8계 2025타경52855 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 판교역로 136, 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 1층1042호 | 감정가: 13,120,000,000원 | 최저가: 6,428,800,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52855 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭) 판매시설 1층 1042호

용도: 판매시설

감정가: 13,120,000,000원

1.1. 2. 면적 정보

토지면적: 66.55㎡ (약 20.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 282.43㎡ (약 85.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 상세 정보

1.2. 1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 2층 건물 내 제1층 1042호 외 5개 호실로 구성되어 있습니다.

사용승인일은 2022년 8월 22일입니다.

현재 기호(#1)부터 기호(#6)까지 총 6개 호실 모두 '숙성도'라는 상호로 돼지고기 전문 식당으로 이용 중이며, 벽체 없이 일체로 구분되어 운영되고 있습니다.

1.2. 2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 시스템 에어컨, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 및 주차 시설이 완비되어 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인근 토지와 등고평탄한 사다리형으로, 현재 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 주변 도로 상태

본건 기준 남측으로 폭 약 40m, 동측으로 폭 약 30m의 도로와 접하며, 서측으로는 보행자 도로와 접해 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(판교), 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(2012-06-25), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 6. 공부와의 차이

없음.

1.2. 7. 기타 참고사항

본건 6개 구분건물은 일체로 '숙성도' 상호의 돼지고기 전문 식당으로 이용 중입니다. (감정평가서 요약 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 백현동에 소재하며, 신분당선 판교역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 판매시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 판교역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 판교역은 신분당선 및 경강선의 환승역으로, 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

본 건은 채권자 여OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 주의사항

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

건물 내부가 벽체 없이 하나의 공간으로 식당(숙성도)으로 이용 중이라는 점을 유념해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 판교역 핵심 상권

본 물건이 위치한 판교역 일대는 경기도 최대 오피스 상권 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 판교테크노밸리의 직장인 수요와 함께 백현동, 삼평동, 판교동 등 대규모 아파트 단지의 주거 수요가 결합되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상권의 특징 및 잠재력

판교역 역세권은 대형 백화점(현대백화점 판교점), 알파돔시티, 아브뉴프랑 등 대규모 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 집객력이 높습니다. IT 기업들의 입주 증가로 오피스 수요 또한 꾸준하며, 이는 상가 임대 및 매매 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4.3. 상권 내 경쟁 및 고려사항

현대백화점 판교점과 같은 초대형 복합시설이 주변 상권을 흡수하는 '빨대 효과'로 인해 일부 상가 공실 문제가 제기되기도 합니다. 따라서 본 물건의 성공적인 운영을 위해서는 주변 상권의 특성을 고려한 차별화된 전략이 필요합니다. '힐스테이트 판교역' 단지 자체 상가는 판교역과 현대백화점에 직접 연결되어 있어 입지적 강점을 가집니다.

4.4. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변에는 현대백화점, CGV, 판교역 광장, 다수의 오피스 빌딩 및 주거 단지가 있어 생활 편의 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

검색 결과, 해당 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당, 정신병원 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 상권의 특성상 경쟁 심화는 상존할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

판교역을 중심으로 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통망

신분당선, 경강선 환승역인 판교역을 통해 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근이 매우 용이하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 광범위한 교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 경쟁 심화

판교역세권은 상업시설 밀집 지역으로 경쟁이 치열하며, 특히 대형 복합시설과의 경쟁에서 우위를 점하기 위한 전략이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 제한

본 물건은 중심상업지역에 위치하나, 지구단위계획구역, 광로/대로 접합, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재하므로 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 및 상권의 경기에 따른 공실률 및 임대료 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 백현동 판교역 초역세권에 위치한 대형 판매시설로, 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 현재 '숙성도'라는 상호의 유명 식당으로 성업 중이며, 건물 내 외부 시설 또한 양호합니다. 다만, 치열한 상권 경쟁과 복합적인 토지 이용 계획 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

판교역 초역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있어 높은 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

판교테크노밸리 직장인과 주변 대단지 아파트 거주민을 아우르는 두터운 배후 수요를 확보하고 있습니다.

8.3. 안정적인 임대 수익

현재 유명 식당으로 성업 중인 점을 감안할 때, 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다. (직접 운영 시에도 해당 입지와 규모를 고려할 때 성공 가능성이 높습니다.)

8.4. 미래 가치

판교는 첨단 산업 및 R&D의 중심지로 지속적인 발전 가능성이 높은 지역이며, GTX 등 교통망 확충 계획 또한 미래 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다.

법원 정보

성남지원 경매8계