나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52841 [1] 경기도 광주시 목현동 100-4 르비앙 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""경기광주한옥마을"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 판넬 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52841 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 100-4 르비앙 101동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 59.03㎡ (약 17.86평)

* 토지지분: 59.028㎡ (약 17.86평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 58.90㎡ (약 17.82평)

* 건물지분: 58.897㎡ (약 17.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: (제공 정보 없음)

* 특수물건정보: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "경기광주한옥마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 속해 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

* 주변 시설: 주위에는 다세대주택 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 2일 접수된 주식회사케이알앤씨의 가압류 (을10)입니다.

* 인수되는 권리: 배현주 임차인의 주택임차권 (보증금 210,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-11, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-25, 확정일자 2021-03-25, 배당신고일자 2023-04-10, 대항력 있음.

* 등기부 요약: 소유권 이전 등기, 주택임차권(배현주, 인수), 가압류(말소), 임의경매(말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 210,000,000원 (배현주 임차인)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 주거용 다세대주택이 주를 이루는 지역에 위치하고 있으나, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통망은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보:

* 그린타운(101동): 2012년 건축, 2026년 5월 4일 매매, 180,000,000원, 4층, 전용면적 41.76㎡

* 에스빌: 2014년 건축, 2026년 5월 9일 매매, 150,000,000원, 3층, 전용면적 57.96㎡

* 리치타운4차(라동): 2017년 건축, 2026년 5월 11일 매매, 183,000,000원, 2층, 전용면적 49.14㎡

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 41.76㎡ ~ 57.96㎡ 범위에서 150,000,000원 ~ 183,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 58.90㎡로, 이 중 가장 넓은 면적에 해당합니다. 시세는 대략 평당 258만원에서 430만원 선으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 르비앙, 동: 101동, 호수: 202호

* 사용승인일: 2017년 04월 11일 (건축물대장상)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층

* 면적: 건물 연면적 약 694.97㎡, 대지면적 535㎡

* 이용상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물 마감: 외벽은 석재 붙임 및 판넬 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액은 낙찰자가 그대로 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 여러 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반 경매와는 다소 다른 절차 및 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중입니다. 가장 중요한 권리 분석 상의 특징은 2억 1천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 낙찰자가 인수해야 할 금액이라는 점입니다. 또한, 해당 토지는 여러 법규에 의해 개발이 제한되는 구역에 속해 있습니다. 주변 시세는 전용면적 기준으로 1.5억 원에서 1.83억 원 선으로 형성되어 있으나, 본건은 가장 넓은 면적에 해당하여 이를 고려한 시세 재평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 고려: 210,000,000원의 임차 보증금 인수 비용을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 감정가 233,000,000원에 비해 인수 보증금이 매우 높아, 현재 감정가 자체로는 실익을 얻기 어려운 구조입니다.

* 경매 진행 추이 관찰: 1회 유찰 시 최저가가 163,100,000원이 되더라도, 인수 보증금 210,000,000원을 더하면 총 부담액은 373,100,000원이 되어 시세보다 훨씬 높은 금액이 됩니다. 따라서 가격 하락 폭이 매우 커야만 투자 가치가 생길 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 광주시의 전반적인 개발 동향과 함께 장기적인 시세 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원이나, 210,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매가 상한선(183,000,000원, 49.14㎡)을 고려하여 본건 전용면적 58.90㎡의 적정 시세를 추정하면 약 219,000,000원 수준입니다.

이 추정 시세 219,000,000원에서 인수해야 할 임차 보증금 210,000,000원을 제외하면, 실질적으로 법원에 납부할 수 있는 최대 입찰가는 약 9,000,000원 정도가 됩니다.

그러나 이는 이론적인 계산이며, 경매는 감정가에서 시작하여 유찰 시마다 가격이 하락합니다. 1회 유찰 시 최저매각가격은 163,100,000원이 됩니다. 이 가격에 낙찰받을 경우, 총 부담액은 163,100,000원(입찰가) + 210,000,000원(인수 보증금) = 373,100,000원이 되어, 추정 시세보다 훨씬 높은 금액이 됩니다.

따라서, 현재 조건으로는 1회 유찰 시에도 실익을 얻기 어려우며, 인수 보증금 210,000,000원을 고려할 때, 본건은 적극적인 입찰보다는 유찰을 통한 가격 하락을 더 기다리거나, 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다. 만약 입찰을 고려하신다면, 163,100,000원 이하의 매우 낮은 금액으로 제한해야 하며, 이 경우에도 상당한 손실이 예상되므로 신중한 검토가 필요합니다. 현 상황에서 실질적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.