나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52805 [1] 경기도 성남시 중원구 하대원동 111-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 ""중원구청"" 남동측 인근에 위치하며 부근은 일
반 주택지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서,
공원 등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 3-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지
역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파
트,연립,다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘기와 2층건 주택으로서,(사용승인 : 1986.06.13)

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등.
창 호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
1층 ; 단독주택
2층 : 단독주택
지층 : 대피소 및 보일러실
(후첨""건물개황도""참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

후면 ""건물개황도 및 사진"" 참고

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 샷시조 샷시지붕 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 상세 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52805 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 하대원동 111-40

용도: 단독주택

감정가: 749,239,600원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건축년도: 1986년 6월 13일

2.2. 면적 정보

토지면적: 115.90㎡ (약 35.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.28㎡ (약 48.18평)

건물 제시외면적: 7.00㎡ (샷시조 샷시지붕 포함)

2.3. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 "중원구청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 일반 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태 (토지)

인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 동측으로 로폭 약 3-5미터 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 다음과 같은 법적 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제5구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 대기환경규제지역 (대기환경보전법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (이문휘경동새마을금고, 2023년 5월 9일 접수, 채권액 240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2001년 3월 7일

* 확정일자: 2013년 5월 22일

* 배당신고일자: 2025년 9월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 15,000,000원, 2차 보증금 증액분 15,000,000원

* 총 인수 보증금: 80,000,000원 (50,000,000 + 15,000,000 + 15,000,000)

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원 (미상)

* 전입일자: 2001년 3월 7일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의: 임차인 윤 은 보증금 및 차임이 미상으로 표시되어 있으나 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 소유권 변동

* 갑2: 소유권 이전 (2006년 10월 20일) - 임재욱

* 갑3: 소유권 이전 (2021년 7월 26일, 증여) - 임석평

3.4. 기타 권리 관계

* 갑4: 가압류 (김상태, 2023년 8월 9일, 300,000,000원) - 말소

* 갑5: 강제경매 (김상태, 2025년 8월 22일, 500,001,169원) - 말소 (본 건 사건번호 2025타경52805)

* 등기부채권 총액 (토지/건물 요약): 540,000,000원

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당보다 선순위인 대항력 있는 임차인 윤 (총 80,000,000원) 및 윤 (보증금 미상)이 존재하여, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 나머지 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지는 일반 주택지대로서, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 양호한 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (제공된 다세대 주택 데이터 기반)

제공된 JSON 정보는 인근의 다세대 주택 매매 사례이며, 이는 단독주택인 본 건의 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. 다만, 지역 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 아트빌C동 (2004년 건축, 다세대, 전용 55.32㎡): 2026년 3월 32,000만원

* 주연빌 (2023년 건축, 다세대, 전용 52.55㎡): 2026년 3월 24,000만원

* 금문빌라트A (2001년 건축, 다세대, 전용 60.76㎡): 2026년 5월 30,500만원

이 사례들을 통해 인근의 다세대 주택은 24,000만원에서 32,000만원 수준에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 본 건 단독주택의 경우, 토지 면적이 더 넓고 건물 면적 또한 크므로, 이러한 다세대 주택과는 다른 시세 기준이 적용될 것입니다.

1.4. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근에 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 편의성

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 윤 (총 80,000,000원) 및 윤 (보증금 미상)의 보증금 인수 부담이 있습니다. 특히 윤 의 보증금 미상분은 반드시 사전에 확인하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

6.2. 건물 노후 및 유지보수

1986년 사용승인된 건물로, 건축 후 30년 이상 경과하여 전반적인 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 제한 사항

건축물 자체와 관련된 직접적인 규제는 적으나, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 도시 계획 및 법규적 제약이 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 향후 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함 여부

건물 제시외 면적 7.00㎡ (샷시조 샷시지붕)이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 성남시 중원구 하대원동에 위치한 단독주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상인 윤 )의 존재는 중요한 인수 부담이며, 건물 노후화와 각종 도시 계획상의 제한 사항도 고려해야 할 요소입니다. 주변 다세대 주택 실거래가는 참고용으로만 활용하고, 본 건은 단독주택으로서의 개별적인 가치 평가와 더불어 토지 가치를 종합적으로 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 중원구의 입지: 경기도 내에서 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 주거지로서의 잠재력: 제2종일반주거지역으로, 주거지로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 749,239,600원

* 인수되는 보증금 (확인된 부분): 윤 80,000,000원

* 인수되는 보증금 (미상): 윤 (금액 확인 필수)

* 주변 다세대 주택 실거래가 (참고용): 24,000만원 ~ 32,000만원 (전용 50~60㎡대)

* 본 건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가 대비 토지 가치가 일정 부분 반영된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 범위

임차인 윤 의 보증금 미상분을 확인하는 것이 최우선입니다. 현재 확인된 인수 보증금 80,000,000원을 제외하면, 실질적인 취득 비용은 감정가보다 낮아집니다.

주변 시세, 건물의 실제 상태(수리 필요 여부 등), 임차인 보증금 등 모든 변수를 종합적으로 고려하여, 6억 7천만원 ~ 7억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (단, 임차인 윤 의 보증금액 확인 후 최종 입찰가 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.