나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3748 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층가111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는
지식산업센터, 기숙사 및 근린생활시설, 주상용건물, 아파트단지, 공원 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 1층 가111호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등
내벽 : 콘크리트 및 보드위페인팅
바닥 : 콘크리트
창호 : 샷시 강화유리 창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 조사시점 현재 '공실'임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소방설비,
지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 공장(지원시설 및
근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭약 40미터, 남서측으로 폭약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·지번 834번지 :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역)),
가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 공장설립
제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(법인, 단체포함)주택
취득에 한함)임.

·지번 8 34-1번지 :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역)),
가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 역사문화
환경보존지역(하남미사리유적(500m이내)), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역,
공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 공장설립제한지역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한
허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(법인, 단체
포함) 주택 취득에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변스카이폴리스 내 근린생활시설입니다.

사건번호: 성남지원 2025타경3748 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 가111호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 콘크리트 및 보드위페인팅, 바닥은 콘크리트, 창호는 샷시 강화유리 창호로 구성되어 있습니다.

감정가: 1,060,000,000원

토지면적: 11.92㎡ (약 3.61평)

토지 지분: 11.9225㎡

건물면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

건물 지분: 46.7688㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축 허가일: 2019년 7월 2일

사용 승인일: 2022년 1월 28일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 신흥 상업 및 주거 복합지구의 특성을 보입니다.

물건이 속한 미사강변스카이폴리스는 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사) 등으로 이용되는 복합 건물입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 2필지의 사다리형에 가까운 토지로서, 공장(지원시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 본건 동측으로 폭 약 40미터, 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역에 속합니다. 공장설립 승인/제한 지역이며, (한강) 폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 21일 기준, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 지번 834-1번지는 추가적으로 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 25일 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 744,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 약 944,000,000원 (근저당 744,000,000원 + 근저당 200,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 을1 (국민은행 근저당), 을2 (전철범 근저당), 갑3 (국민은행 임의경매)입니다.

인수되는 권리로는 본건 토지 2필지 각각의 을구 1번 구분지상권등기(2022년 1월 14일 등기)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건의 공부상 용도는 근린생활시설입니다.

조사 시점 현재 '공실' 상태로 이용되고 있습니다.

주변으로는 다수의 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다. 미사강변지구 내 주요 상업 지역 중 하나로, 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통은 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

주변에 아파트 단지 및 공원 등이 위치하여 생활 환경 자체는 양호한 편입니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 시스템 냉난방설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 '공실' 상태이므로, 매각 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고 공실 위험을 감수해야 합니다.

말소되지 않는 구분지상권 등기가 존재하여 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이 권리의 구체적인 내용과 제약 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

다수의 토지 이용 규제(공장설립 제한 지역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역, 토지거래계약 허가구역 등)가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 반환 관련 문제는 없을 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신흥 개발지구인 미사강변지구 내에 위치한 근린생활시설로, 주변 개발 호재에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

상대적으로 신축에 속하는 건물이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 말소되지 않는 구분지상권이라는 권리상의 부담이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제를 고려하여 향후 활용 계획을 신중하게 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

미사강변지구의 성장 잠재력: 수도권 동남부의 주요 신도시로 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화 기대.

풍부한 배후 수요: 주변의 지식산업센터, 기숙사, 아파트 단지 등이 상업시설의 잠재 고객이 될 수 있습니다.

신축급 건물: 2019년 건축 허가를 받아 비교적 신축에 해당하는 건물로, 즉각적인 리모델링 수요는 적을 것으로 보입니다.

상대적으로 낮은 토지 지분 면적 대비 건물 면적: 11.92㎡의 토지 지분으로 46.77㎡의 상가 면적을 확보하고 있어, 단위 면적당 건물 활용도가 높아 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다.

입찰을 고려하시는 분께서는 반드시 아래 사항들을 면밀히 조사하시어 투자의사결정에 반영하시기 바랍니다.

* 현재 및 예상 공실률

* 주변 유사 상가의 임대 시세 및 임대수익률

* 본 건과 동일 또는 유사한 권리(구분지상권 등)가 포함된 물건의 실제 낙찰가

* 추가적인 권리 분석 및 현장 조사 결과

감정가: 1,060,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.