나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52861 [1] 경기도 광주시 매산동 221-4 매산파라곤 201동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 ""매산2리마을회관"" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호로서
(사용승인일:2018.06.07)
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52861 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 매산동 221-4, 매산파라곤 201동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 66.50㎡ (약 20.1평)

* 건물면적: 60.23㎡ (약 18.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 군OOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 06월 07일

* 구조: 철근콘크리트구조 (4층 중 3층)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 남동측에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획 및 환경규제가 적용되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 결과, 말소기준권리인 근저당권(을3, 군자농업협동조합, 168,000,000원) 이하 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 채권 총액은 약 391,526,063원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-12, 대항력 없음.

* ※ 임차인 최 는 전입일자(2024-08-12)가 말소기준권리(2024-07-25)보다 늦은 경우 대항력이 없을 수 있습니다. 본 건에서는 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 일부 공장이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 마을회관이 있어 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 수 있습니다.

* 대형마트, 백화점 등 주요 상업 시설과의 거리는 있으나, 차량 접근이 용이하여 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

* 주위의 공장 입지는 지역의 특성상 일부 환경적 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 다세대주택 밀집 지역임을 감안할 때 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 높습니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 약국 등)은 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 광주시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 시 버스정류장이 가까워 시내버스 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변에 공장이 위치하고 있어 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인의 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 해당하나, 건축 연도는 9년 정도 되었습니다.

* 임대차 관계가 미상이라는 점은 현황 파악에 어려움을 줄 수 있으나, 본 건의 경우 인수되는 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2018년) 대비 깔끔한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하며 인수되는 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 주변의 공장 입지 및 다수의 토지이용계획 규제는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 지역 내 시세 수준을 파악하여 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 거주 및 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 분석이 명확합니다.

* 인수되는 보증금 및 부채가 없습니다.

* 향후 광주시 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 삼호맨션(연립, 84.47㎡): 130,000,000원 (2026.05.26)

* 한솔골든타운(연립, 74.64㎡): 82,000,000원 (2026.05.20)

* 리치하우스(다세대, 46.34㎡): 107,000,000원 (2026.05.14)

* 본건 건물면적(60.23㎡, 약 18.2평)과 가장 유사한 조건의 리치하우스(46.34㎡) 최근 매매가(107,000,000원)를 참고할 때, 평당 가격은 약 2,310,000원/㎡ 입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 139,130,000원 수준입니다.

* 본건의 감정가(225,000,000원)는 최근 실거래가(107,000,000원~130,000,000원) 대비 매우 높은 것으로 판단됩니다.

* 본건은 건물 연식이 2018년으로 비교적 신축에 해당하므로, 유사 물건 시세 대비 높은 가치를 인정할 수 있으나, 감정가와의 괴리가 큽니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가는 보수적으로 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 주변에 공장 등 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요하며, 존재 시 입찰가 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.