나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52814 [1] 경기도 광주시 목현동 66-5 행운아트빌 1동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시 농업기술센터' 북서측 인근에 위치하는
다세대주택으로, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층 101호임.
(사용승인일:2012.12.26),

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
내부구조도 참조(실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스, 개별난방 등 설비 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 동측 하향 완경사 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가) 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

본건은 경기도 광주시 목현동 66-5, 행운아트빌 1동 1층 101호에 소재하는 다세대주택임.

1.2. 토지정보

토지 면적은 57.82㎡ (약 17.49평)이며, 제시외 면적은 없음.

1.3. 건물정보

건물 면적은 58.76㎡ (약 17.78평)이며, 제시외 면적은 없음.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층 101호로, 사용승인일은 2012년 12월 26일임.

1.4. 매각정보

감정가는 186,000,000원임.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매임.

채권자는 주OOOOOOO임.

특이사항으로는 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동에 소재하며, 주변은 '광주시 농업기술센터' 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건물 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등이며, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감임. 창호는 샤시창호임.

내부구조도는 참조 가능하나, 실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음.

2.4. 토지 이용 상태

토지는 사다리형의 동측 하향 완경사 지목이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.5. 건축물 관련 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))에 속함.

또한, 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있음.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 분석

본건에는 두 명의 임차인이 파악됨.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 5월 21일, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 있으나, 본건에서는 보증금 및 차임이 0원으로 명시됨.

* 함 : 보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 4월 29일, 확정일자 2022년 2월 28일, 배당신고일자 2024년 1월 26일, 대항력 없음으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 7번)가 존재하여 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있음. 다만, 주택도시보증공사(양도전:임차인 함태엽)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출된 상태임.

3.2. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정 등기(2025타경52814)임.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같음.

* 을구 7번 주택임차권: 함태엽 (임대차보증금 185,000,000원, 전입일자 2022.04.29, 확정일자 2022.02.28). 상기 3.1. 임차인 현황 분석 참조.

* 토지 별도등기 을구 20번 구분지상권설정등기 (2019.4.22 등기).

3.3. 인수 보증금 분석

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음. 이는 임차인 함태엽의 경우 대항력을 포기하는 확약서를 제출했기 때문으로 판단됨. 그러나 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 고지되었으므로, 낙찰 후 임차인 및 관련 기관과의 최종 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건과 유사한 시기에 거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보임.

* 그린타운(101동, 2012년식, 41.76㎡, 4층) 매매가: 18,000만원 (약 1,425만원/평)

* 에스빌(2014년식, 57.96㎡, 3층) 매매가: 15,000만원 (약 855만원/평) - 상대적으로 낮은 가격대

* 리치타운4차(라동, 2017년식, 49.14㎡, 2층) 매매가: 18,300만원 (약 1,230만원/평)

본건의 감정가는 186,000,000원(약 1,045만원/평)으로, 최근 매매 사례의 가격대(15,000만원 ~ 18,300만원)와 비교 시, 중간값 혹은 상단에 위치함.

4.2. 예상 시세 범위

본건의 전용면적(58.76㎡, 약 17.78평)과 유사 단지 및 연식의 시세를 고려할 때, 평당 시세는 약 1,230만원에서 1,425만원 범위로 추정됨. 이를 본건 면적에 적용 시, 예상 시세 범위는 약 21,870만원에서 25,340만원 수준으로 산정됨.

4.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직업적으로 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 구역(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 소재지는 주거 지역으로, 인근에 기본적인 편의시설(상점, 식당 등)이 분포할 것으로 예상됨. 또한, 도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 학교 등 교육 시설이 있을 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

* 을구 7번 주택임차권(함태엽)의 경우, 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 물건명세서상 인수 가능성이 고지되어 있어 낙찰 후 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있음. 임차인과의 직접적인 소통 및 HUG와의 확인 절차가 필수적임.

* 토지 별도등기인 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 권리이므로 신중한 검토가 필요함.

6.2. 기타 리스크

* 임차인 김 의 경우, 전입일자가 2025년 5월 21일로 본건 경매 개시 결정일(2025.08.18) 이후이므로 대항력 존재 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음 (단, 권리분석 상 대항력 있음으로 명시).

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 대중교통 접근성을 갖추고 있음. 사용승인 연도가 2012년으로 다소 오래되었으나, 최근 인근 시세와 비교할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 말소되지 않는 구분지상권 등기 및 임차인 관련 잠재적 부담이 존재하므로, 이에 대한 충분한 법률적 검토와 추가 조사가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 거래 사례 대비 낮은 감정가로 인해 시세차익 기대 가능성 있음.

* 발전 가능성 있는 지역: 경기도 광주시의 개발 계획 및 성장 관리 구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 일괄 매각 조건: 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원임. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 임차인 함태엽 관련 인수 가능성 및 구분지상권 인수 부담이 존재함. 또한, 주변 시세 분석 결과 본건의 현재 시장 가치는 감정가를 상회하는 것으로 판단됨.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 158,000,000원 ~ 176,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 권리 관계에 대한 최종 확인 후 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.