나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52864 [1] 경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
주상복합건물(오피스텔) 및 근린생활시설(상업용) 등이 혼성된 상업업무지대임.

교통상황

간선도로인 미사대로 주변이고, 1킬로미터 이내의 거리에 5호선 미사역이 위치하여
대중교통시설 및 간선도로 접근성 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상10층 건물의 제8층으로서
외벽은 콘크리트벽체위 페인트칠 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 직사각형 평지로서, 1동의 용도복합(근린생활시설 및 오피스텔) 건물의
부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측면이 광대로와 접하고, 남측면 및 서측면이 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 과밀억제권역,
배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호),
중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:
25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 성남지원 2025타경52864 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 8층 804호

용도: 오피스텔 (욕실을 갖춘 원룸 형태)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평) / 토지 지분: 5.5586㎡

건물면적: 19.72㎡ (약 5.96평) / 건물 지분: 19.716㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

특이사항: 개발행위허가제한구역, HF 인수조건 변경

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 남동측 인근에 위치하며, 주상복합건물(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업업무지대입니다.

교통 상황: 간선도로인 미사대로 주변이며, 5호선 미사역이 1킬로미터 이내 거리에 위치하여 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑7 (주택도시보증공사 가압류, 접수일자 2025-02-26)

주요 권리 내역:

* 을3 (주택임차권): 권리자 조민기 / 권리금액 145,000,000원 / 전입일자 2022-06-24, 확정일자 2022-05-24.

* 물건명세서상, 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

* 다만, 한국주택금융공사로부터 임차인 조민기가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 법원의 최종 판단 및 명확한 인수 여부 확인이 매우 중요합니다.

* 갑8 (강제경매): 권리자 한국주택금융공사 / 권리금액 158,769,194원. 본 경매로 인해 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계: 현재 권리분석상 0원 (제출된 확약서 내용이 최종적으로 인수 부담이 없다고 판단될 경우). 만약 확약서 내용대로 진행되지 않을 경우, 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 하남 미사지구의 상업업무지대에 위치한 오피스텔로, 주변에 주상복합건물 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 5호선 미사역 역세권에 해당하여 잠재적 임차 수요 및 유동인구 확보가 용이한 입지입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 10층 건물 중 제8층 804호입니다.

이용 상태: 욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 토지이용계획상 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사의 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, 계약 조건 확인이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 가능성: 물건명세서상 임차인 조민기의 보증금 145,000,000원에 대한 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 제출된 확약서로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 법원의 최종 배당 및 권리 관계 확정이 필요하며, 확약서의 효력이 불확실할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한해 지정되어 있습니다. 본 건은 오피스텔이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 추후 용도 변경 등을 고려할 경우 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 하남 미사지구의 5호선 미사역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 기본적인 입지 조건 및 교통 편의성은 우수합니다. 건물 상태 및 설비는 일반적인 오피스텔 수준으로 판단됩니다.

다만, 개발행위허가제한구역 지정 및 임차인 보증금 인수 여부와 관련된 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 145,000,000원에 대한 최종 인수 여부는 본 건 경매의 핵심 고려 사항입니다. 제출된 확약서 내용이 최종적으로 매수인에게 인수 부담이 없도록 확실히 처리되는지 여부가 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

미사지구 개발 호재 및 5호선 미사역 역세권 프리미엄 기대감.

1인 가구 중심의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 3월 19일: 9,600만원 (전용면적 19.716㎡, 5층)

* 2026년 3월 3일: 12,300만원 (전용면적 21.731㎡, 6층)

* (참고) 2026년 5월 21일: 14,100만원 (전용면적 21.731㎡, 6층) - 화성시 동탄구 거래로 표기되어 있으나, 동일 건물로 추정되며 시세 참고용.

본 건(전용면적 19.72㎡, 8층)의 경우, 동일 건물 내 최근 거래 사례(19.716㎡, 5층 9,600만원 / 21.731㎡, 6층 12,300만원)를 고려할 때, 층수 프리미엄을 감안하면 시세는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 120,000,000원입니다.

경매 절차상 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 임차인 보증금 145,000,000원 인수 가능성이 물건명세서에 명시되어 있고, 제출된 확약서의 최종 효력 확인이 필수적이므로 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 96,000,000원을 최저 입찰가로 고려할 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 문제가 명확히 해결되고, 시세 및 향후 임대수익률을 고려하여 적정 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

주변 시설 확인 결과, 해당 물건지 주변에 주거 및 상업 시설 외에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.